Stemmen van wanbetalende verhuurders en deelname van huurders aan de raad van bestuur: wat zegt de wet?
Nora Pabón Gómez, advocaat gespecialiseerd in horizontale eigendomszaken, beantwoordt de verschillende zorgen en vragen van lezers, eigenaren, huurders en beheerders van onroerend goed die onder het zogenoemde horizontale eigendomsstelsel in Colombia vallen.
Wat gebeurt er als de horizontale eigendomsregels bepalen dat eigenaren met een betalingsachterstand een stem hebben, terwijl de handleiding voor samenwonen bepaalt dat eigenaren geen betalingsachterstand mogen hebben om te mogen stemmen? Wat moet prioriteit krijgen? Kan de horizontale eigendomsregelgeving een stemverbod voor wanbetalende eigenaren omvatten? Is dit besluit in strijd met enige regel? De horizontale eigendomsregels hebben voorrang op de handleiding voor coëxistentie. Bovendien moeten, overeenkomstig de bepalingen van Wet 675 van 2001, de sancties en de overtredingen die daaraan ten grondslag liggen, in deze wet worden vastgelegd. In sommige regelingen wordt het niet mogen deelnemen aan de vergadering met het recht om te spreken en te stemmen, beschouwd als een schending van de regel. In dat geval is het noodzakelijk om deze regel toe te passen, zonder dat dit afbreuk doet aan de mogelijkheid voor de persoon die het niet eens is om de beslissing van de raad over de sanctie aan te vechten.
Hoewel sommigen aanvankelijk beweerden dat het recht om deel te nemen aan de besluitvorming van de vergadering onrechtmatig werd genegeerd, heeft het Constitutionele Hof bevestigd dat er door het opleggen van deze sanctie geen sprake is van schending van fundamentele rechten.
Anderzijds werd tijdens de voorbereidingsperiode van Wet 675 van 2001 geanalyseerd en geconcludeerd dat het niet geldig was om te voorzien dat de deelname van de wanbetaler verboden was in gevallen waarin het gekwalificeerde quorum van 70 procent vereist was, omdat deze betrekking hadden op het eigendomsrecht, wat niet het geval was in gevallen van eenvoudig bestuur.
Elke persoon die betrokken is bij het beheer van het horizontale vastgoed, dient over een arbeidsovereenkomst te beschikken. Foto: EL TIEMPO
Het bestuur bestaat uit eigenaren. Hoewel het raadzaam is dat bestuurders in het gebouw of complex wonen, is er geen verplichting om in het pand te wonen, tenzij de regelgeving anders bepaalt.
"We hebben een commerciële ruimte in een oud, horizontaal pand met maandelijkse beheerskosten van meer dan 3.000.000 pesos. Deze kosten omvatten diensten die we nooit gebruiken, zoals een lift, privébeveiliging, receptie en schoonmaak, aangezien de ruimte zich aan de buitenkant bevindt. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat deze ruimte niet als horizontaal pand wordt geclassificeerd, of wat is de oplossing om te voorkomen dat we deze hoge kosten moeten betalen, aangezien we de bovengenoemde diensten niet gebruiken?" Het is duidelijk dat het hele probleem mogelijk ligt in het feit dat de regelgeving niet voldoet aan Wet 675 van 2001. Deze wet stelt de noodzaak vast om bepalingen met betrekking tot gebouwen voor gemengd gebruik te reguleren en schrijft voor dat voor elke sector sectoren en bijdragemodules moeten worden vastgesteld. Indien nodig kunt u de administratie verzoeken de regelgeving te herzien en te wijzigen. Anders kunt u hem aanklagen.
Is het verstandig om met terugwerkende kracht te betalen aan de beheerder, assistent-beheerder, accountant, statutaire auditor en advocaat? Ongeacht of het verstandig is of niet, moet iedere persoon een eigen contract hebben met de rechtspersoon van het horizontale onroerend goed en moet iedere mede-eigenaar zich houden aan de afspraken. Daarnaast wordt jaarlijks de begroting goedgekeurd en de vergoeding hiervoor opgenomen.
Nora Pabón, advocaat gespecialiseerd in horizontaal vastgoed
Consultaties Voor vragen kunt u uw specifieke vraag, zonder bijlagen, sturen naar: [email protected]. Elke zaterdag verschijnen er nieuwe artikelen. Als u het meest recente artikel of eerdere artikelen wilt zien, bezoek dan https://www.eltiempo.com/noticias/nora-pabon-gomez
eltiempo
