Als een appartement zeven kamers wordt: de opkomst van het splitsen van woningen voor toeristische verhuur

Kamer beschikbaar op vijf minuten van luchthaven Adolfo Suárez Madrid-Barajas. Deze advertentie, die te vinden is op een platform voor toeristische verhuur, is een van de manieren waarop de eigenaren de wet hebben omzeild die sinds april verenigingen van huiseigenaren toestaat om de vestiging van een toeristisch appartement in het gebouw te verbieden of, bij overeenkomst, toe te staan .

"Gezien de toegenomen controle op dit type accommodatie, onderzoeken eigenaren die hun huis voor toeristische doeleinden gebruikten, andere opties waarmee ze hun appartementen voor dit doel kunnen blijven gebruiken, zelfs als ze niet als zodanig kunnen worden geclassificeerd", aldus Patricia Briones, een advocaat die is gespecialiseerd in horizontaal vastgoed.

Een voorbeeld hiervan is het adverteren van de accommodatie op toeristische portals of kanalen, waarbij wordt aangegeven dat de kamers worden verhuurd voor vakantiedoeleinden , terwijl het in werkelijkheid om een ​​heel appartement gaat.

De laatste hervorming van de Horizontale Eigendomswet (LPH), die bepaalt dat de eigenaar van een woning voorafgaande toestemming van de regionale overheid nodig heeft om de woning voor toeristische doeleinden te gebruiken, is op dit punt duidelijk: het betreft alleen de overdracht van de gehele woning.

Volgens advocaat Alejandro Fuentes-Lojo zou deze situatie tot grote problemen kunnen leiden: "We hebben te maken met een juridisch vacuüm, aangezien de hervorming van de LPH uitsluitend betrekking heeft op de overdracht van een onroerend goed in zijn geheel. Hierdoor rijst de vraag of, in het geval van verhuur van een toeristisch onroerend goed per kamer of op basis van gedeelde verhuur, deze modaliteit ook door de wet verboden zou zijn of, aangezien de hervorming hierin niet voorziet, een uitdrukkelijke, unaniem aangenomen verbodsovereenkomst vereist zou zijn, overeenkomstig de bepalingen van de wet zelf", aldus de heer Fuentes-Lojo.

Fraude van de wet

Zodra de wet is aangenomen, is de valstrik gezet. Deze truc zou fraude kunnen vormen in de zin van artikel 7.2 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, waarin staat dat "de wet geen bescherming biedt tegen misbruik van rechten of tegen de sociale uitoefening ervan."

De geraadpleegde deskundigen vragen zich dan ook af of de hervorming van de LPH (Wet op de Grondeigendommen) voor toeristische appartementen de ontwikkeling van economische activiteiten in een woongebouw beperkt en deze niet uitbreidt naar andere soorten bedrijven (klinieken, kantoren, restaurants, enz.) die ook in een gemeenschap van eigenaren bestaan.

"Het beperken van het recht van een huiseigenaar om een ​​economische activiteit uit te voeren in zijn woning binnen een appartementencomplex lijkt te verwijzen naar de veronderstelling dat vakantieverhuur een hinderlijke activiteit is en daarom kan worden gecontroleerd door de huiseigenarenvereniging, hetzij door voorafgaande toestemming te eisen, hetzij door dit onmogelijk te maken door een verbodsregime in te voeren via een drievijfdeovereenkomst", meent rechter Vicente Magro van het Hooggerechtshof.

Deze rechter begrijpt niet waarom de beperkingen bedoeld waren om zich te concentreren op een specifiek type verhuur, zoals toeristische verhuur, waardoor andere verhuurmodaliteiten van hetzelfde toezicht zouden worden bevrijd. "Het juiste zou zijn geweest om de interne regels voor vakantieverhuur te herstellen, waaraan de eigenaren zich zouden moeten houden. Als ze dat niet zouden doen, zou de rechter dit type verhuur moeten verbieden, maar dan wel om specifieke en gegronde redenen, en niet vanuit de veronderstelling dat een eigenaar zijn woning zo zou gebruiken dat zijn huurders anderen zouden lastigvallen", suggereert Magro.

Fuentes-Lojo deelt deze mening en stelt dat "er een politieke obsessie bestaat met het stigmatiseren van toeristische accommodaties en het daaraan de schuld geven van de huisvestingsproblematiek in ons land. Daarom verbiedt de hervorming alleen deze specifieke economische activiteit en geen andere, die mogelijk evenveel of nog meer ontwrichtend zouden kunnen zijn, zoals een restaurant of een kliniek." Voor dit soort economische activiteiten, die vanwege het grote aantal inwoners evenveel ontwrichtend zouden kunnen zijn, is geen toestemming van de regionale overheid vereist, tenzij dit uitdrukkelijk verboden is in de oprichtingsakte of de gemeentelijke verordeningen.

Briones maakt snel duidelijk dat de dunne lijn die het begrip toeristische accommodatie scheidt van andere verhuurmodaliteiten, zoals seizoensverhuur of kamerverhuur, in hun regelgeving ligt. De eerste is uitdrukkelijk uitgesloten van de werkingssfeer van de Wet Stedelijke Verhuur (LAU) en valt alleen onder de sectorale regelgeving van elke autonome regio. "Praktisch gezien zouden we kunnen stellen dat er in een woongebouw geen onderscheid is tussen wanneer een gebruiker van dit type accommodatie het huurt voor seizoensvakanties of als toeristisch appartement, omdat de impact op de andere eigenaren hetzelfde is", benadrukt de advocaat.

Fuentes-Lojo is ervan overtuigd dat dit onderscheid tussen de verschillende huurregelingen te wijten is aan "wetgevingskortzichtigheid". "Dit is een hervorming die overhaast is doorgevoerd, zonder naar de middellange en lange termijn te kijken, en waarbij het feit is genegeerd dat er andere vormen van kortetermijnverhuur bestaan ​​die vergelijkbare negatieve externaliteiten kunnen genereren als die van toeristische huisvesting."

Momenteel wordt seizoensverhuur gereguleerd door de LAU (Wet van de Autonome Universiteit van Madrid) onder de categorie verhuur voor niet-residentieel gebruik. Volgens Briones is het echter, gezien de huidige situatie, "essentieel dat dit type accommodatie nader wordt gereguleerd, aangezien deze wet ze slechts definieert als contracten waarvan het primaire doel niet is om te voldoen aan de permanente woonbehoeften van de huurder."

De advocaat is er voorstander van dat in contracten het doel of de doelstelling wordt vastgelegd die de tijdelijke aard ervan rechtvaardigt, bijvoorbeeld in geval van een verandering van baan. Daarnaast is het van belang dat er bewijsstukken worden overgelegd of, bij gebrek daaraan, een beëdigde verklaring van de huurder. Ook de rechten en plichten tussen partijen moeten nauwkeurig worden omschreven.