Europa lanceert hervorming om kredietverlening voor vastgoedontwikkelaars en -bouwers te vergemakkelijken

Om de huizencrisis in Spanje op te lossen, zijn maatregelen op veel verschillende gebieden nodig. En het zal nog wel even duren. De Europese Unie heeft een hervorming doorgevoerd die moet helpen de situatie die zich op het hele continent voordoet, het hoofd te bieden. Er wordt gewerkt aan een versoepeling van de wettelijke vereisten voor banken om krediet te verstrekken voor de bouw en promotie van woningen. Deze tarieven werden aanzienlijk aangescherpt na de financiële crisis van 2008 en zullen nu worden verlaagd als aan een van de twee voorwaarden wordt voldaan. Enerzijds moet er sprake zijn van een aanzienlijk minimum aantal voorverkopen voor de ontwikkeling - en dat moet in heel Europa hetzelfde zijn - of van een aantal reeds vastgelegde huurcontracten (dat kunnen bijvoorbeeld ook plaatsen in verzorgingshuizen of studentenresidenties zijn). De andere mogelijkheid is dat de promotor een deel van zijn kapitaal bijdraagt ​​(de zogenaamde skin in the game : hij zet een deel van zijn geld in en heeft dus iets te verliezen).

Deze hervorming houdt in dat, wanneer aan een van deze twee vereisten is voldaan, de wettelijk aan banken opgelegde kapitaaleis met een derde kan worden verlaagd. In plaats van een weging van het risico van 150%, zoals nu het geval is, bedraagt ​​dit dan 100%. In de praktijk zal de bank voor elke geleende euro ongeveer 12% opzij moeten zetten, het huidige solvabiliteitsniveau, in plaats van 18%. Zo worden leningen voor woningbouw niet langer behandeld als speculatieve of risicovolle investeringen, zoals dat wel het geval was in een Europese verordening uit 2013, die werd goedgekeurd als reactie op de financiële crisis.

Deze nieuwe regeling is sinds januari van dit jaar van kracht. De Europese Bankautoriteit (EBA) heeft echter nog geen richtlijnen opgesteld voor de implementatie ervan. Het Europese regelgevende agentschap, onder voorzitterschap van de Spanjaard José Manuel Campa, moet definiëren wat als een kapitaalinbreng wordt beschouwd: geld, grond, garanties, subsidies, uitgaven of andere concepten. De EBA heeft in een openbare consultatie van een jaar geleden voorgesteld dat de vereiste kapitaalinbreng hoger zou moeten zijn dan 35%.

De bankautoriteit moet ook de niveaus van voorverkoop of verhuur vaststellen waarop reeds is ingeschreven om van deze versoepeling van de regelgeving te kunnen profiteren. In het eerder genoemde consultatieproces heeft de EBA een voorverkooppercentage van 50% vastgesteld. En deze eis voor reeds verkochte huizen of reeds getekende huurovereenkomsten zou worden verlaagd als het om een ​​door de overheid gepromote of non-profitontwikkeling gaat. Er is sprake van een pre-sale als er een aanbetaling van 10% van de prijs van het pand is gedaan en er sprake is van pre-verhuur bij een huurtermijn van drie maanden. Het EBA-rapport zal naar verwachting in het tweede kwartaal van dit jaar klaar zijn. Verwacht wordt dat de ECB en de Spaanse centrale bank het systeem snel zullen invoeren, zodat het zo snel mogelijk volledig operationeel is.

Over het algemeen klagen initiatiefnemers dat ze met weinig externe financiering en vrijwel geheel zelfstandig moeten opereren. Sinds 2008 hebben Spaanse banken hun blootstelling aan deze gestigmatiseerde sector, nadat de zeepbel was gebarsten, verminderd . Volgens geraadpleegde bronnen uit de vastgoedsector zou het initiatief een substantiële verandering kunnen betekenen, omdat het de kredietverlening voor woningbouw een zekere impuls zou kunnen geven. Tot medio vorig jaar daalde dit percentage voortdurend. Sindsdien is er sprake van enige stabilisatie, al ligt het niveau nog steeds op een zeer laag niveau.

Vóór de financiële crisis werden kredieten voor vastgoedontwikkeling en bouwactiviteiten als zeer veilig beschouwd. Het ging om leningen met een looptijd van ongeveer twee jaar, de tijd die nodig was om het gebouw te bouwen. Nadat de werkzaamheden waren afgerond, werd de financiering stopgezet om ruimte te maken voor de hypotheken. Het vastgoedkrediet werd vanuit het bedrijf overgedragen aan particulieren en zo trok de bank klanten aan. De reden voor deze zekerheid is dat de natuurlijke persoon verantwoordelijk is voor al zijn huidige en toekomstige inkomsten. De Spaanse banken hebben zich in feite grotendeels gefinancierd met hypothecaire obligaties en effecten waarin veel kredieten aan particulieren als onderpand waren opgenomen. Deze zijn nooit in gebreke gebleven.

In dit model bestond betaling in natura in de praktijk alleen en in algemene zin voor rechtspersonen, die de deal konden sluiten en de uitvoering aan de bank konden overlaten. Het werd zelfs zo gebruikelijk dat men een bedrijf oprichtte voor slechts één vastgoedontwikkeling. Hiermee werd, zij het fictief, ook het probleem van de concentratie van te veel krediet in één bedrijf vermeden. In essentie werd een activiteit met een hoog hefboomeffect toegestaan ​​zonder dat de initiatiefnemer zijn eigen middelen op het spel hoefde te zetten.

Dit kwam ook tot uiting in de anticyclische maatregelen die de Spaanse centrale bank eiste: dit type vastgoedlening werd verstrekt met relatief lage buffers. In dezelfde lijn lag het idee dat het uiteindelijk zou worden overgedragen aan de koper van het huis en dat er geen enkel risico aan verbonden zou zijn. Totdat de financiële crisis van 2008 kwam. De werken bleven zelfs half af. Vastgoedkrediet werd niet langer omgezet in hypotheken. Er waren financiële instellingen waarbij tot wel 80% van de kredietverstrekkers hun leningen aan vastgoedbedrijven niet kon terugbetalen.

Het Guindos-decreet, dat in 2012 werd goedgekeurd, verplichtte instanties om passende voorzieningen te treffen voor alle risico's voor ontwikkelaars en bouwers. De daaropvolgende bankregelgeving, die in het internationale kader werd opgesteld als reactie op de financiële crisis, heeft de voorwaarden voor het verstrekken van deze leningen aangescherpt. Ze classificeerden ze als speculatieve beleggingen. En dus moesten ze een vermogen van 150% krijgen in plaats van 100%. Daar kwam nog bij dat de internationale Basel III-regelgeving de kapitaaleisen en de kwaliteit van deze buffers verhoogde. Dit alles maakte het voor de ontwikkelingsmaatschappijen aanzienlijk duurder om deze leningen te verstrekken.

Banken in Spanje, die ooit 40% van het BBP aan leningen aan vastgoed- en bouwbedrijven hadden verstrekt, hebben hun portefeuille teruggebracht tot 6,5% van het BBP. Met behulp van de 'bad bank' werd een deel van het geld van hun balansen gehaald. Maar de entiteiten zijn nog steeds bezig hun fysieke rekeningen op te schonen. Hoe minder bekendheid u heeft, hoe beter u externe financiering kunt verkrijgen. En dit gebeurt nog steeds, ondanks dat het al meer dan tien jaar geleden is. Volgens de analyse van de Spaanse centrale bank is de vastgoedsector nog steeds erg gepolariseerd. Een aanzienlijk deel van de bedrijven doet het goed, terwijl een ander aanzienlijk deel nog steeds in een kwetsbare financiële situatie verkeert. De mobilisatie van deze sector, ondersteund door krediet, zou erop gericht zijn de disfuncties te verlichten die de toezichthouder op de vastgoedmarkt heeft vastgesteld: het tekort aan in Spanje gebouwde huizen, dat jaar na jaar toeneemt en de toegang tot huisvesting bemoeilijkt .