Sono stati menzionati gli svantaggi del divieto di ottenere un prestito immobiliare al di fuori della regione di registrazione

Il mercato dei mutui russo si sta avvicinando a uno stato di animazione sospesa: nella prima metà dell'anno, le banche hanno erogato prestiti immobiliari per 1,5 trilioni di rubli, il 47% in meno rispetto al periodo gennaio-giugno 2024. In questo contesto, l'ultima iniziativa governativa, che prevede il divieto di mutui familiari al di fuori della regione di registrazione, appare estremamente controversa. È molto probabile che questa misura impedisca semplicemente a molti cittadini con figli di partecipare al programma statale preferenziale, che rimane l'unica opzione disponibile per l'acquisto di immobili.

In totale, nel primo semestre sono stati erogati 340 mila prestiti, il 55% in meno rispetto allo stesso periodo del 2024. Allo stesso tempo, il 63% delle transazioni (l'81% in termini monetari) rientrava nei programmi agevolati, secondo le statistiche governative.

Come riferito a fine giugno dalla Presidente del Consiglio della Federazione, Valentina Matvienko, lo scorso anno più della metà dei prestiti erogati nell'ambito del programma di mutui per le famiglie è stata erogata nelle regioni della capitale: Mosca, la regione di Mosca, San Pietroburgo e la regione di Leningrado. I restanti mutuatari risiedono al di fuori di queste aree della Federazione Russa. Il Consiglio della Federazione ha chiesto di migliorare il meccanismo di erogazione: poiché il programma statale è rivolto alle famiglie con bambini, dovrebbe essere utilizzato esclusivamente per migliorare le condizioni abitative di questa particolare categoria di popolazione in ciascuna regione.

Secondo Anatoly Aksakov, presidente della Commissione Mercati Finanziari della Duma di Stato, entro un mese potrebbe essere presentato al Parlamento un disegno di legge che impedirà ai russi di richiedere un mutuo familiare al di fuori della propria regione di residenza. Questa misura potrebbe entrare in vigore già nel primo trimestre del 2026. Gli esperti immobiliari non hanno dubbi sul fatto che il documento verrà approvato (ottenuto il sostegno del Consiglio della Federazione e della Duma di Stato) e, al contempo, evidenziano i rischi di un calo della domanda dovuto a potenziali difficoltà burocratiche.

In particolare, prima di acquistare una casa, alcuni mutuatari dovranno cambiare il luogo di registrazione, il che sarà inaccettabile per alcuni e troppo oneroso per altri. Secondo Vladimir Chernov, analista di Freedom Finance Global, anche gli oneri amministrativi per le banche aumenteranno e, a lungo termine, il livello di fertilizzazione dei mutui diminuirà. Di conseguenza, le emissioni potrebbero diminuire di un altro 30%, soprattutto nelle grandi città.

"È un'iniziativa strana, perché il programma statale preferenziale, per definizione, si applica alle famiglie con bambini e non ai territori", afferma Alexey Zubets, direttore del Centro di Ricerca sull'Economia Sociale. "Se vivi a Irkutsk, perché non puoi comprare un appartamento con un mutuo a Mosca e trasferirti lì? Non è un altro Stato...". L'esperto ha elencato diverse ragioni per cui le autorità sono pronte ad accettare una tale restrizione. In primo luogo, ridurrà le spese, poiché lo Stato cofinanzia un mutuo su tre erogato. In secondo luogo, sarà possibile in una certa misura limitare la migrazione verso le megalopoli: i funzionari sono convinti che non appena una famiglia si trasferisce nella capitale, perda il desiderio di avere un secondo o un terzo figlio. Inoltre, le autorità stanno cercando di indirizzare al massimo i programmi preferenziali; non è necessario che vengano utilizzati a fini di investimento.

Secondo Zubets, poiché i mutui familiari costituiscono una fonte di reddito essenziale per banche e costruttori, la misura potrebbe incontrare una forte resistenza da parte loro in termini di lobbying.

"Si tratta di un'iniziativa molto discutibile", afferma Polina Gusyatnikova, Senior Managing Partner dello studio legale PG Partners. "La Costituzione della Federazione Russa sancisce la libertà di movimento all'interno del territorio del nostro Paese. Inoltre, la registrazione di un mutuo familiare spesso implica il trasferimento in un'altra città. Se il disegno di legge venisse approvato, una persona non potrà acquistare un alloggio in un'altra regione a condizioni agevolate, a meno che non vi sia registrata. Ma per ottenere la registrazione, è necessario disporre di un alloggio in cui farlo. Di conseguenza, si crea un circolo vizioso. Non è chiaro cosa vogliano ottenere i legislatori. Forse la misura è legata ai tentativi di ridurre il numero di cittadini che acquistano un alloggio con un mutuo familiare a scopo di investimento. Ma esiste un modo molto più semplice per raggiungere questo obiettivo: ad esempio, consentire l'acquisto di un solo immobile per famiglia."

L'iniziativa in discussione non mira a limitare la mobilità dei cittadini, ma a prevenire abusi nell'ambito del programma statale, afferma Valery Tumin, Direttore dei mercati russo e CSI di fam Properties. Secondo lui, negli ultimi anni si sono verificati casi più frequenti di mutuatari che hanno contratto un prestito per l'acquisto di un'abitazione in regioni con immobili più economici, pur avendo formalmente i requisiti per i sussidi, ma senza pianificare di viverci effettivamente. Questa pratica riduce l'efficacia del programma, progettato per supportare le famiglie nel luogo in cui effettivamente vivono e crescono i figli. Secondo Tumin, il mercato si sta ora muovendo verso un modello più equilibrato: sebbene la quota di programmi agevolati sia ancora elevata, la domanda si sta orientando verso un formato più stabile e mirato.