Il mercato immobiliare dei magazzini di Mosca è in una fase di calma

Il mercato dei magazzini sembra aver risentito della rigorosa politica monetaria della Banca Centrale, che ha determinato un significativo rallentamento del tasso di crescita dell'economia nazionale. Per la prima volta negli ultimi 10 anni, gli analisti hanno registrato un calo del canone di locazione medio ponderato: nel secondo trimestre, il canone di locazione per i magazzini di Classe A a secco finiti a Mosca e nella regione di Mosca è sceso del 12%, attestandosi a 11.500 rubli al metro quadro all'anno.

Secondo Evgeny Bumagin, Responsabile del Dipartimento per i Lavori con Magazzini e Locali Industriali di IBC Real Estate, sulla base dei risultati del primo semestre del 2025, il volume totale degli investimenti in immobili adibiti a magazzino è ammontato a 69 miliardi di rubli, ovvero il 25% in meno rispetto all'anno scorso. Nel periodo gennaio-giugno, la quota di transazioni di investimento nella struttura degli acquirenti di magazzini è stata del 94%, mentre gli acquisti per le proprie esigenze sono stati del 6%. La quota maggiore degli investimenti in immobili adibiti a magazzino, pari al 71% del volume totale o 49 miliardi di rubli, è stata destinata all'acquisizione di immobili destinati all'inclusione nel fondo comune di investimento chiuso.

Nella prima metà del 2025, la quantità di spazi acquistati e affittati nella macroregione di Mosca (capitale della Federazione Russa e regione di Mosca) è stata pari a 891 mila metri quadrati, in calo del 42% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Tutti gli operatori del mercato hanno registrato un calo della domanda di immobili adibiti a magazzino. In termini di volume di transazioni, gli operatori online rimangono leader (35% del volume totale), i rivenditori multicanale sono al secondo posto (16%), produttori, operatori logistici e distributori rappresentano rispettivamente il 15%, il 13% e l'8%. In termini di struttura della domanda per tipologia di transazione, la locazione di spazi adibiti a magazzino ha prevalso sul mercato (71%) e le transazioni BTS (build-to-order - MK) hanno rappresentato solo il 15%. "L'aumento del costo del finanziamento e i cambiamenti nel contesto di mercato hanno contribuito al fatto che molti acquirenti - utenti finali - hanno adottato un atteggiamento attendista", ha spiegato l'analista.

Il volume rimanente è stato realizzato attraverso vendite, sublocazioni e contratti di appalto generale. I tassi di domanda sono rimasti elevati nel primo trimestre del 2025, ma un calo significativo è già stato osservato nel secondo trimestre. I principali operatori del mercato si sono concentrati sull'ottimizzazione dell'utilizzo degli attuali spazi di magazzino, anziché sull'espansione. Entro la fine del 2025, il volume di domanda previsto non supererà i 2,5 milioni di metri quadrati.

Nel periodo gennaio-giugno 2025, il volume di costruzione di magazzini nella regione di Mosca è stato di 982.000 mq, con un incremento del 68% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Nella struttura commissionata, gli immobili speculativi hanno prevalso (68%, pari a 665.000 mq), mentre gli immobili BTS e quelli di proprietà hanno rappresentato rispettivamente il 26% (263.000 mq) e il 6% (55.000 mq). Una quota significativa (38%, pari a 250.000 mq) del volume di immobili speculativi commissionati è stata occupata dal formato industriale leggero in fase di sviluppo (magazzino, produzione e uffici sotto lo stesso tetto - "MK").

Secondo i risultati del primo semestre del 2025, la quota di spazi vuoti nel mercato immobiliare dei magazzini della regione di Mosca si è attestata al 4,2%. Dall'inizio dell'anno, questo importante indicatore è cresciuto di 2,7 punti percentuali e, in valori assoluti, di quasi 1 milione di metri quadrati di spazio di magazzino libero. Secondo Bumagin, la liberazione di grandi blocchi vuoti e l'aumento del numero di opzioni di subaffitto da parte dei principali operatori del mercato, a seguito dell'ottimizzazione dell'utilizzo dei propri portafogli di magazzini, sono diventati i principali fattori di crescita della quota di spazi vuoti nella regione di Mosca.

La struttura dell'offerta di spazi liberi negli immobili completati in formato big-box (grandi magazzini a partire da 5.000 metri quadrati - MK) è cambiata: gli immobili con una superficie superiore a 10.000 metri quadrati rappresentano il 67% (908.000 metri quadrati) del volume totale, quelli con una superficie inferiore a 10.000 metri quadrati il 33% (444.000 metri quadrati). Allo stesso tempo, il 77% del volume totale di spazi liberi è offerto in locazione diretta, mentre il 23% è in sublocazione.

L'aumento degli immobili sfitti e il calo della domanda hanno prevedibilmente influito sui canoni di locazione medi ponderati richiesti. Pertanto, nel secondo trimestre del 2025, per la prima volta negli ultimi 10 anni, il canone di locazione per i magazzini di Classe A non edificabili nella macroregione di Mosca è sceso del 12%, attestandosi a 11.500 rubli al mq all'anno. E questo non sembra essere il limite. Secondo le previsioni degli esperti, entro la fine del 2025, l'indicatore per gli immobili esistenti dovrebbe attestarsi a 10.500 rubli al mq all'anno.

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