I prezzi delle seconde case sono diminuiti nelle città con oltre un milione di residenti

Ad agosto, diverse tendenze sorprendenti hanno preso slancio sul mercato immobiliare secondario nazionale. In molte città con una popolazione superiore al milione, si è registrato un calo del prezzo medio di un lotto. E, a causa dell'elevata inflazione, anche il prezzo reale di 1 metro quadro sta diminuendo nella maggior parte delle regioni. Inoltre, alla fine della scorsa estate, la superficie degli appartamenti messi in vendita sul mercato secondario ha iniziato a "prosciugarsi" allo stesso modo del mercato primario.

Secondo Pavel Lutsenko, CEO del portale Mir Kvartir, che ha confrontato l'andamento dei prezzi delle seconde case in 70 grandi città del Paese, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati maggiormente a Sebastopoli (+3,5%), Cheboksary (+3,4%), Perm (+3,3%), Kursk (+3%) e Ryazan (+2,4%) ad agosto. Sono diminuiti maggiormente nell'Oblast' di Leningrado (–3,6%), Volzhsky (–2,6%), Yakutsk (–2,6%), Chita (–2,2%) e nelle città dell'Oblast' di Mosca (–1,9%).

Anche nelle capitali, la dinamica è stata negativa: a Mosca, il metro quadro ha perso l'1,3%, a San Pietroburgo lo 0,5% (vedi tabella). "I prezzi nella regione della capitale e nella città sulla Neva sono scesi a maggio e giugno, poi a luglio hanno registrato una leggera ripresa e ad agosto il calo è continuato. Molto probabilmente, con l'attuale livello dei prezzi e l'inaccessibilità dei programmi di mutuo, la domanda dei consumatori non può sostenere un'ulteriore crescita", ritiene l'esperto.

Nell'ultimo mese estivo, il prezzo medio dei lotti è aumentato in 38 città su 70, è diminuito in 31 ed è rimasto invariato in una. L'aumento maggiore è stato registrato a Perm (+4,6%), Cheboksary (+4,4%), Grozny (+4,4%), Ulyanovsk (+3,9%) e Ivanovo (+3,6%). Il calo maggiore dei prezzi si è registrato nella regione di Mosca (–8,3%), Mosca (–5,5%), nella regione di Leningrado (–4,7%), Kaluga (–4,1%) e Krasnoyarsk (–4,1%). A Mosca, il prezzo dei lotti è diminuito in media del 5,5% nel mese e dell'1,5% a San Pietroburgo.

Secondo Oleg Repchenko, responsabile del Centro di Analisi per gli Indicatori del Mercato Immobiliare, oggi il mercato immobiliare secondario è "tirato" da acquirenti con denaro reale. Le persone che hanno aumentato i propri risparmi grazie ai depositi, i cui tassi sono stati e sono in media superiori al 20%, spesso concludono transazioni. "Si scopre che se una persona non ha acquistato un appartamento un anno fa, ma lo acquista, ad esempio, nemmeno ora, ma tra un anno, allora in questi due anni il risparmio sul deposito aumenterebbe di circa il 40%. E questo equivale a una diminuzione implicita del prezzo originale di circa il 30%. Quindi, si scopre che il calo dei prezzi delle case è in pieno svolgimento. Solo che è di natura implicita e si sta verificando in gran parte a causa dell'inflazione. Ciononostante, si tratta di una tendenza piuttosto positiva, poiché questo stato di cose ci consente di evitare un brusco crollo del mercato immobiliare e lo scoppio di una bolla gonfiata", ha sottolineato l'analista.

Oltre alla riduzione reale (tenendo conto dell'inflazione) dei prezzi dei lotti, gli esperti hanno registrato anche un'altra tendenza sorprendente: la superficie degli appartamenti in vendita sul mercato secondario si sta riducendo, proprio come sul mercato primario. "Solo nell'ultimo mese estivo, la superficie media degli immobili è diminuita di 0,5 mq, e ora la superficie di un appartamento è di 52,9 mq", ha sottolineato Lutsenko. Ha evidenziato un'altra tendenza importante: ad agosto, l'offerta è diminuita del 10%. Probabilmente, i proprietari di appartamenti e monolocali hanno ricominciato a trasferire le loro abitazioni sul mercato degli affitti in previsione del rialzo dei prezzi autunnale.

Pubblicato sul giornale "Moskovsky Komsomolets" n. 29602 del 9 settembre 2025

Titolo del giornale: Con un occhio all'inflazione