La crisi immobiliare e il prezzo dell'incertezza giuridica

Per anni, il Portogallo è stato indotto a credere che il problema abitativo potesse essere risolto semplicemente offrendo maggiore tutela agli inquilini. La narrazione era semplice e seducente: i proprietari avevano troppo potere sugli inquilini e lo Stato avrebbe dovuto intervenire per "riequilibrare la situazione". Il risultato, tuttavia, è oggi innegabile: un mercato degli affitti in contrazione, affitti proibitivi e un diffuso senso di sfiducia tra proprietari e inquilini.

Le politiche degli ultimi anni, soprattutto sotto l'influenza dei governi di sinistra – la famosa "geringonça" (coalizione di sinistra) – hanno creato un sistema in cui la buona fede dei proprietari immobiliari è costantemente messa alla prova e raramente premiata. Le successive modifiche legislative – presentate con il pretesto di "proteggere i più vulnerabili" – hanno finito per indebolire proprio il mercato che intendevano salvaguardare.

Il contratto di locazione residenziale, che dovrebbe basarsi sulla fiducia reciproca, è diventato un esercizio ad alto rischio legale. Un locatore che affitta un immobile sa che, in caso di inadempimento, dovrà affrontare mesi (o anni) di attesa per recuperare il proprio immobile, sostenendo spese fisse e perdite crescenti. L'inquilino, a sua volta, sa che lo Stato è disposto a estendere la propria protezione pressoché senza limiti, anche in caso di abuso o inadempimento. Questo squilibrio istituzionalizzato ha distrutto l'incentivo più fondamentale per l'offerta: la sicurezza.

Il risultato è paradossale. Nel tentativo di proteggere gli inquilini, lo Stato ha allontanato i proprietari, ridotto l'offerta e, di conseguenza, spinto gli affitti a livelli sempre più alti. Quando il rischio aumenta e la legge diventa un ostacolo al recupero dell'immobile, molti scelgono di non affittare affatto, o di farlo solo a prezzi che compensino il rischio. Altri ritirano i loro immobili dal mercato e ricorrono ad affitti a breve termine, o semplicemente li lasciano chiusi – una conseguenza prevedibile di una politica che ha confuso protezione e punizione.

La riduzione dell'indennizzo per il ritardo nel pagamento dell'affitto, dal 50% al 20%, è il simbolo perfetto di questo capovolgimento di logica. In un Paese in cui l'inadempimento è trattato quasi come un diritto acquisito, l'adempimento del contratto è diventato una scelta morale, non un obbligo legale. La legge, che dovrebbe garantire la prevedibilità, ha iniziato a premiare la negligenza e a punire chi adempie.

La crisi immobiliare è quindi molto più di una questione di prezzi. È una crisi di fiducia. Senza fiducia, non ci sono investimenti; senza investimenti, non c'è offerta; senza offerta, non c'è soluzione. Il problema non è il "libero mercato", è il mercato ostacolato da regole che trattano il proprietario come un sospettato e l'inadempiente come una vittima.

Se il Portogallo vuole davvero risolvere la crisi immobiliare, deve fare ciò che ha a lungo evitato: ripristinare la certezza del diritto e riequilibrare il contratto di locazione. Ciò non significa abbandonare la protezione sociale, ma riconoscere che la stabilità del sistema dipende da chi rischia il proprio patrimonio. Lo Stato non può continuare a chiedere più alloggi sul mercato e, allo stesso tempo, trasformare il mercato degli affitti in un campo minato di incertezza e burocrazia.

In definitiva, il problema non è caduto dal cielo: è stato costruito, mattone dopo mattone, dalle stesse politiche che miravano a un mercato immobiliare equo.