La trasparenza dei prezzi delle case sotto attacco dell'industria

L'11 luglio 2025 entrerà in vigore una legge che introduce la trasparenza dei prezzi degli immobili per i costruttori. La nuova legge mira ad aumentare la trasparenza del mercato e a rafforzare il potere contrattuale degli acquirenti. I costruttori si stanno preparando da tempo ai cambiamenti, ma nutrono ancora molti dubbi.

Secondo i dati del sito web di Otodom, attualmente circa il 77% dei prezzi degli immobili degli sviluppatori immobiliari è disponibile al pubblico. La nuova legge porterà questa percentuale più vicina al 100%.

Le aziende che hanno avviato le vendite prima dell'11 luglio avranno due mesi di tempo per adeguarsi ai nuovi requisiti.

Innanzitutto, dovranno gestire siti web con informazioni complete sugli investimenti, dalla posizione ai prezzi dei locali e delle aree adiacenti. Dovranno inoltre archiviare i prezzi e comunicarne le variazioni nel tempo.

Abbiamo chiesto agli sviluppatori se e come si stanno preparando a implementare le nuove normative. A quanto pare, i lavori sono in pieno svolgimento: ad esempio, l'azienda Budlex ha implementato qualche mese fa un moderno sistema CRM che automatizza i processi relativi all'aggiornamento e alla rendicontazione dei prezzi.

- Permette non solo una gestione efficiente delle relazioni con i clienti, ma anche l'automazione dei processi relativi all'aggiornamento e alla rendicontazione dei prezzi dei singoli locali. Grazie a ciò, non prevediamo particolari complicazioni nell'implementazione dei nuovi requisiti. L'intero sistema è stato progettato in modo tale da potersi adattare rapidamente a qualsiasi modifica interpretativa o legislativa - afferma Małgorzata Mellem, membro del consiglio di amministrazione di Budlex.

Anche Dom Development si sta preparando da tempo all'entrata in vigore della nuova legge. Marek Szmidt, direttore vendite dell'azienda, ammette che l'implementazione richiederà investimenti in infrastrutture IT, l'ampliamento dei siti web e l'introduzione di modifiche nel modo in cui viene presentata l'offerta.

- La legge prevede tempi di adeguamento molto brevi, motivo per cui abbiamo avviato il lavoro concettuale ancor prima del completamento definitivo dell'iter legislativo. I più grandi sviluppatori riusciranno sicuramente a rispettare i tempi previsti. Per le aziende più piccole, che non sempre dispongono di siti web o sistemi di vendita avanzati, l'introduzione di normative in tempi così rapidi può rappresentare una vera sfida dal punto di vista organizzativo, tecnologico e finanziario - ritiene Marek Szmidt.

Anche gli sviluppatori immobiliari che costruiscono immobili di lusso, che fino ad ora molto spesso non pubblicavano i listini prezzi sui loro siti web, si stanno preparando ai cambiamenti. Tra gli esempi figurano Noho Investment e Archicom.

- Abbiamo già avviato un intenso lavoro di implementazione. Il processo coinvolge i team legali, IT, commerciali, di marketing e di trasformazione aziendale. Il nostro obiettivo è garantire la piena conformità alle normative, sia per i nuovi investimenti introdotti nell'offerta dopo l'11 luglio, sia per quelli già implementati, che, secondo la legge, devono essere adeguati entro due mesi - afferma Waldemar Olbryk, Presidente di Archicom.

Sebbene l'industria sostenga la trasparenza dei prezzi, nutre serie riserve sulle modalità di attuazione della nuova legge. Il modo in cui vengono comunicati i prezzi è particolarmente discutibile. La legge stabilisce solo che il costruttore deve fornire tali informazioni "una volta al giorno al ministro responsabile dell'informatizzazione".

- Le nuove normative impongono agli sviluppatori una serie di requisiti tecnici e organizzativi, molti dei quali sono imprecisi o lasciano spazio a interpretazioni. Ciò riguarda, tra gli altri, l'ambito dei dati soggetti a pubblicazione e l'obbligo di segnalazione giornaliera al Ministero degli Affari Digitali - spiega Waldemar Olbryk.

Anche Develia esprime delle riserve.

– Non siamo contrari all'idea stessa di trasparenza dei prezzi delle case: una maggiore consapevolezza da parte dei consumatori può aumentare l'efficienza del mercato. Siamo preoccupati per la rapidità con cui vengono introdotte le nuove normative e per la mancanza di consultazioni più ampie con il settore. Stiamo adattando i nostri sistemi IT e siamo in attesa di linee guida più dettagliate per l'integrazione con il portale dane.gov.pl – afferma Tomasz Kaleta, Direttore Vendite e Marketing di Develia.

Katarzyna Kuniewicz, direttrice del dipartimento di ricerca di Otodom, parla con un tono simile.

- Esistono già critiche per la mancanza di linee guida coerenti per i formati di trasferimento dei dati. C'è il rischio che, invece di trasparenza, si verifichi un caos informativo. Se ogni sviluppatore invia dati in un formato diverso, confrontare i prezzi diventerà non più facile, ma addirittura impossibile. Nel frattempo, la possibilità di confrontare i prezzi avrebbe dovuto essere uno degli obiettivi principali di questo cambiamento - osserva Katarzyna Kuniewicz.

L'Associazione polacca delle società di sviluppo (PZFD) è intervenuta per chiarire le ambiguità della legge.

- Le nostre attività sono attualmente focalizzate sulla garanzia che l'intero mercato dello sviluppo immobiliare sia consapevole della necessità di registrarsi come fornitore di dati sul portale dane.gov.pl. La legge obbliga gli sviluppatori a comunicare i prezzi di tutti gli immobili offerti quotidianamente, anche nei fine settimana e nei giorni festivi. Il mancato rispetto di tale obbligo comporta il rischio di sanzioni elevate. Ci auguriamo che, grazie alla stretta collaborazione con il Ministero degli Affari Digitali e a regolari incontri di lavoro, saremo in grado di sviluppare soluzioni che consentano, tra l'altro, l'automazione del processo di segnalazione - afferma Bartosz Guss, direttore generale di PZFD.

Parallelamente, l'associazione sta lavorando a una guida pratica per il settore, che conterrà le interpretazioni delle disposizioni più problematiche della legge.

- Abbiamo inviato domande all'Ufficio per la Concorrenza e la Tutela dei Consumatori [UOKiK - ndr] e al Ministero dello Sviluppo e della Tecnologia [MRiT - ndr], responsabile delle politiche abitative, e siamo in attesa di risposte. La pubblicazione di linee guida ufficiali sul sito web del Ministero sarebbe di grande supporto per l'intero mercato. Tra le altre cose, abbiamo chiesto chiarimenti su quali "altri benefici economici che l'acquirente è tenuto a fornire al costruttore nell'esecuzione del contratto di trasferimento della proprietà" debbano essere inclusi nelle informazioni pubblicate sul sito web. Considerate le elevate sanzioni previste per le potenziali violazioni - fino al 10% del fatturato annuo dell'azienda - abbiamo richiesto che vengano indicati sotto forma di un catalogo chiuso con esempi pratici. Tale chiarimento consentirebbe alle aziende di adempiere in modo corretto e uniforme al proprio obbligo di informazione - afferma Bartosz Guss.

Marek Wielgo, esperto del portale RynekPierwotny.pl, ritiene che le lamentele degli sviluppatori siano un po' esagerate. A suo avviso, l'obbligo di pubblicare i prezzi non dovrebbe rappresentare una sfida tecnica significativa nemmeno per le piccole imprese che realizzano investimenti individuali.

- Creare un sito web non è poi così complicato al giorno d'oggi. Anche aggiornare i prezzi non dovrebbe essere un problema. Dopotutto, gli sviluppatori non li cambiano ogni giorno, spiega Marek Wielgo.

Secondo lui, la trasparenza influenzerà sicuramente le strategie di marketing degli sviluppatori.

Fino ad ora, la mancanza di informazioni sui prezzi era spesso un elemento di queste strategie: le aziende contavano sul fatto che il cliente contattasse l'ufficio vendite, dove venivano presentate anche altre opzioni, ad esempio appartamenti in una posizione diversa. Se i prezzi sono pubblici, le aziende dovranno attirare l'attenzione dei clienti con altri vantaggi, ad esempio la qualità dell'offerta, afferma l'esperto di RynekPierwotny.pl.

Spiega che quasi ogni regolamentazione di questo tipo suscita preoccupazioni da parte degli sviluppatori.

- È successo qualcosa di simile con la legge sullo sviluppo. A mio parere, tuttavia, questo cambiamento sarà positivo sia per i clienti che per le aziende. Non credo che i clienti inizieranno a navigare in massa sui siti web degli sviluppatori. La maggior parte userà comunque i portali pubblicitari: è semplicemente più comodo. Lì sarà possibile filtrare le offerte per posizione, superficie o prezzo, e solo allora entrare nei dettagli e contattare le aziende selezionate - afferma Marek Wielgo.