« Surévalué » : comment des impôts fonciers disproportionnés forcent certains à quitter leur logement
Ce que Bonita Anderson préfère dans sa vie à Baltimore, c'est la proximité de sa famille. Mère de famille avec cinq enfants et huit petits-enfants, Anderson a travaillé dur pour acheter un logement en ville pour sa famille en 2009.
« C'était un véritable accomplissement pour moi », a-t-elle déclaré. « C'est là que nous nous réunissions pour réunir la famille. »
La semaine dernière, ce qui était autrefois la demeure chérie d'Anderson a été mise en vente à près de 540 000 $, soit plus de cinq fois le prix qu'elle avait payé. Mais Anderson ne touchera rien de la somme.
Après avoir effectué des paiements pendant plus d'une décennie sur son prêt hypothécaire de 100 000 $, Anderson a reçu un diagnostic de cancer en 2020. Au milieu de factures médicales et d'impôts fonciers croissants, cette résidente de Baltimore de longue date dit qu'elle a dû choisir entre se battre pour sa vie et se battre pour sa maison.
Pendant son traitement, Anderson a accumulé environ 5 000 dollars de retard dans le paiement de ses impôts fonciers. En 2022, elle a perdu sa maison lors d'une vente aux enchères pour impôts fonciers organisée par la ville de Baltimore.
« Je me suis assis et j'ai pensé : 'Oh mon Dieu, j'ai 70 ans et je suis sans abri' », a déclaré Anderson à Rachel Scott, correspondante politique principale d'ABC News.
La ville de Baltimore avait mis un privilège sur la dette fiscale d'Anderson et l'avait vendue aux enchères au plus offrant - une société spécialisée dans les achats de privilèges fiscaux - pour seulement 69 500 $.
« Si vous ne pouvez pas vous permettre de payer vos impôts fonciers et que vous continuez à manquer vos paiements, le gouvernement va vendre votre propriété aux enchères pour récupérer les impôts impayés », a déclaré Lawrence Levy, doyen exécutif du Centre national d'études suburbaines de l'Université Hofstra.
Les documents judiciaires montrent qu'Anderson a tenté de racheter sa maison en versant à la ville 18 900 $ avant fin 2022, soit plus du triple de ses impôts impayés. Mais au lieu d'affecter ces paiements à ses arriérés d'impôts, la ville a utilisé cet argent pour payer les impôts accumulés sous le nouveau propriétaire.
Anderson payait sans le savoir les impôts de l'investisseur au lieu des siens, permettant ainsi à l'entreprise de saisir sa maison en 2023.
« J’étais tout simplement déconcertée », a-t-elle déclaré.
« Rempli de distorsions »La maison d'Anderson n'était qu'une des près de 44 000 propriétés de Baltimore répertoriées lors des ventes fiscales municipales de 2019 à 2023. Elle faisait également partie des 92 % de ces propriétés situées dans des quartiers à majorité non blanche - qui représentent 70 % des parcelles de la ville.
Une analyse des données de l'ATTOM et du Bureau du recensement des États-Unis par les stations de télévision appartenant à ABC a montré une raison probable à cette disparité : des impôts fonciers disproportionnés.
Les impôts fonciers sont calculés sur la base d'une évaluation gouvernementale de la valeur de chaque maison. Cependant, les chercheurs affirment que la valeur des propriétés est très subjective et que ces estimations ne correspondent pas toujours aux prix du marché.
Les données montrent que les écarts dans les évaluations – et donc dans les factures d’impôts – affectent certaines communautés plus que d’autres.
L'analyse d'ABC a révélé que dans tout le pays, les propriétaires des zones à prédominance noire et brune ont tendance à payer des impôts plus élevés que ceux des quartiers à prédominance blanche pour une maison valant le même montant sur le marché libre.
« Lorsque les systèmes d'impôt foncier sont entachés de distorsions, les personnes pénalisées sont généralement les propriétaires les plus pauvres », a déclaré Levy. « Dans les banlieues, où la ségrégation est forte, les personnes injustement imposées, car la valeur de leur bien immobilier n'est pas correctement prise en compte, sont les personnes de couleur. »
Pour certains propriétaires dont l'évaluation foncière est « surévaluée », les factures non réglées entraînent des ventes pour impôts fonciers, les laissant sans rien. Entre l'achat de sa maison par Anderson et sa perte, l'évaluation foncière a plus que triplé, mais la valeur florissante de la maison a finalement été reversée à son nouveau propriétaire.
« Je ne sais pas ce qui est pire, perdre sa maison ou recevoir un diagnostic de cancer », a déclaré Anderson. « Ça fait encore mal. »
Jusqu'à récemment, a noté Levy, les ventes fiscales avaient surtout lieu en ville. Avec l'embourgeoisement des quartiers urbains et l'évolution rapide des prix de l'immobilier, les résidents de longue date ne pouvaient pas toujours faire face à la hausse des factures.
« Nous commençons maintenant à voir davantage de cela dans les zones suburbaines, en particulier dans les zones suburbaines les plus pauvres, car nous constatons un changement démographique », a déclaré Levy.
À Garden City, une banlieue à prédominance blanche de Long Island, à New York, avec une valeur médiane des maisons d'environ 1 million de dollars, une facture fiscale résidentielle typique s'élève à environ 10 000 à 15 000 dollars, selon les données immobilières.
À Hempstead, où 88 % des habitants sont noirs ou latinos, la valeur des maisons est généralement inférieure à la moitié de ce montant. Mais la facture fiscale typique est similaire, ce qui signifie que les propriétaires de Hempstead paient proportionnellement plus d'impôts par rapport à la valeur de leur maison.
John Rao, avocat principal au Centre national du droit de la consommation, affirme que les propriétaires américains des communautés de couleur sont confrontés à un « double problème ». Ils reçoivent souvent des estimations sous-estimées lorsqu'ils tentent d'acheter ou de refinancer leur logement, explique Rao, « mais lorsqu'il s'agit de payer leurs impôts, une fois qu'ils sont propriétaires… leurs estimations sont souvent proportionnellement plus élevées qu'elles ne devraient l'être. »
« Dépouiller la richesse générationnelle »Dans la banlieue du comté de Delaware, en Pennsylvanie, Gloria Gaynor, 91 ans, qui souffre de démence, a perdu sa maison depuis 25 ans à cause de 3 500 $ d'impôts qu'elle n'a pas payés pendant la pandémie de COVID-19.
Jackie Davis, la fille de Gaynor, a déclaré à la chaîne ABC WPVI-TV que sa mère était restée à la maison pendant la pandémie. Elle a renoncé à sa visite annuelle au bureau des impôts après avoir appris que les percepteurs avaient suspendu leurs contrôles fiscaux en raison de la propagation de la COVID-19 dans la banlieue de Philadelphie.
Lorsque le gouvernement a relancé ses efforts de recouvrement et que le bureau des impôts du comté a rouvert, Gaynor est entrée et a effectué un paiement, dans le but de couvrir ses impôts de l'année précédente, selon son avocat, Alexander Barth.
Au lieu de cela, l'argent a été appliqué aux impôts de Gaynor pour 2021 et 2022 et non à son solde impayé de 2020, « laissant ce qui est essentiellement un beignet dans son historique de paiement d'impôts », a expliqué Barth.
Un investisseur immobilier a acheté la maison de Gaynor du comté de Delaware pour 14 000 $, soit le coût de ses impôts en souffrance, plus les intérêts et les frais.
Gaynor avait remboursé la majeure partie de son prêt hypothécaire sur la maison, dont la valeur est aujourd'hui estimée à 247 000 $. Mais elle n'a pas tiré de profit de la vente.
« Cela revient à priver les plus démunis de leur richesse générationnelle et à permettre aux plus nantis de l’avoir », a déclaré Barth.
La famille de Gaynor a saisi la justice pour tenter de récupérer sa maison, mais deux tribunaux ont confirmé la vente.
Le Bureau des réclamations fiscales du comté de Delaware a déclaré à la station ABC de Philadelphie que, même s'il « sympathisait avec le tribut émotionnel » subi par Gaynor, le gouvernement du comté avait agi dans le cadre de la loi de Pennsylvanie et avait émis plusieurs avis avant la vente.
Si Gaynor avait vécu à quelques kilomètres seulement, dans les limites de la ville de Philadelphie, les autorités auraient pris des mesures supplémentaires pour essayer de la garder chez elle.
Étant donné que les impôts fonciers sont gérés différemment selon les communautés, certains gouvernements locaux comme Philadelphie disposent de plusieurs niveaux de protection pour les propriétaires vulnérables, comme l'exigence de notifications en personne avant une vente fiscale ou l'offre de plans de paiement pour racheter une maison par la suite.
« Bien que les gouvernements locaux devraient faire tout ce qu'ils peuvent pour garder les gens dans leurs maisons, qu'il s'agisse d'un propriétaire ou d'un locataire, à un moment donné, ils ont une obligation envers tous les autres contribuables, les entreprises, les familles qui paient leur juste part, de s'assurer que ces impôts sont collectés », a déclaré Levy.
Du salon à la salle d'audienceÀ un peu plus de 90 miles de Gaynor, Anderson passe ses journées à se remémorer les souvenirs qu'elle a construits dans la maison qui était autrefois la pièce maîtresse de sa famille.
Habitant désormais avec sa fille dans une banlieue de Baltimore, Anderson a porté son cas devant les tribunaux, se joignant à une action en justice affirmant que la ville de Baltimore a enfreint la loi fédérale en vendant son ancienne maison à une société privée pour quelques centimes.
La ville de Baltimore, qui n'a pas répondu aux demandes de commentaires d'ABC News, a défendu ses actions devant le tribunal, affirmant qu'elle avait informé Anderson comme requis et qu'elle n'avait pas profité de la vente.
En 2023, la Cour suprême des États-Unis a statué que les gouvernements locaux ne pouvaient pas tirer profit des ventes fiscales, estimant que les propriétaires avaient un droit constitutionnel à tout paiement au-delà des impôts et des pénalités qu'ils devaient.
Au cours des deux dernières années, de nombreux États américains ont modifié leurs lois à la lumière de la décision de la Cour. Mais certains experts estiment que le gouvernement fédéral a également un rôle à jouer.
« La réponse fédérale à la baisse des impôts fonciers locaux passe par un financement accru des services locaux », a déclaré Levy. « Ils ont besoin d'une aide accrue du Congrès et de la Maison Blanche. »
Alors que l’administration Trump a réduit le budget fédéral , les gouvernements locaux devront compenser la différence pour fournir les mêmes services.
Selon les experts, les municipalités s'appuieront probablement davantage sur les impôts fonciers, ce qui pourrait entraîner davantage de situations comme celle d'Anderson, où les propriétaires de quartiers à majorité non blanche paient trop souvent plus que leur juste part.
Interrogée par ABC News sur ce qui était arrivé à son rêve de transmettre sa maison à la prochaine génération de sa famille, Anderson a répondu : « il est mort ».
« Ça me touche encore beaucoup », a déclaré Anderson. « C'est vraiment dur. Très dur. »
Meghan Mistry, John Santucci et Lucien Bruggeman d'ABC News ainsi que Ryann Jones, Maggie Green, Jason Knowles, Cheryl Mettendorf, Chad Pradelli, Dan Krauth, David Paredes, Ross Weidner et Sarah Rafique des chaînes de télévision appartenant à ABC ont contribué à ce rapport.
ABC News
