La demande augmente, l'offre stagne : le marché des bureaux de Moscou est en déficit

La pénurie de bureaux de qualité dans les principaux quartiers d’affaires de Moscou continue de maintenir les taux de location à des niveaux historiquement élevés. Dans le même temps, le taux de vacance sur le marché des capitaux dans son ensemble est tombé à un minimum – à 4,6 %. Cependant, dans la zone du périphérique de Moscou, les locataires potentiels de bureaux peuvent encore facilement trouver un grand nombre d'options budgétaires.

Selon Ekaterina Belova, responsable du département des espaces de bureaux de la société de conseil IBC Real Estate, à la fin du mois de mai, les prix demandés pour les propriétés individuelles de classe Prime à Moscou et dans le quartier central des affaires ont atteint des niveaux records : 80 et 75 000 roubles/m². m. m par an (hors TVA et OPEX), respectivement. Le taux de vacance sur l’ensemble du marché des capitaux était de 4,6 %, soit 1,9 point de pourcentage. inférieur à celui de mai 2024. D'ici fin 2025, elle s'attend à ce que la part des surfaces vacantes diminue à 4 %.

La pénurie d'espaces de bureaux dans les principaux quartiers d'affaires de Moscou est due au volume limité d'espaces mis à disposition. Au cours des cinq premiers mois de 2025, une seule installation de classe B+ a été mise en service dans le quartier central des affaires, d'une superficie de 4 000 m². m de bureaux représente moins de 1 % du volume total de mise en service prévu pour 2025.

La pénurie la plus aiguë d’offre de qualité est toujours enregistrée dans les principaux sous-marchés de la capitale : Moscou-City, le corridor de Leningrad et le quartier central des affaires. Moscou-City reste le district avec le taux de vacance le plus bas – à la fin du mois de mai, ce chiffre n'était que de 1,2 %. La part des espaces vacants dans le corridor de Leningrad à la fin du dernier mois du printemps était de 3,2 %. Le quartier central des affaires a connu la plus forte baisse des taux de vacance, en baisse de 3,1 points de pourcentage. en glissement annuel jusqu'à 3,6 %.

Les bureaux de classe A et Prime restent les plus populaires auprès des locataires. À partir de mai 2025, des bureaux de classe A dans le corridor de Leningrad, prêts à être occupés, sont disponibles à la location dans seulement 5 propriétés. Dans le quartier central des affaires, l'écart entre les classes est plus important, le plus grand volume de logements vacants étant concentré dans les bâtiments de classe B+, qui représentent 92 % de l'ensemble des espaces de bureaux prêts à emménager. Les logements vacants dans les classes Prime et A du centre sont rares et ne couvrent pas plus de 5 000 mètres carrés. m.

L'expert a noté une autre tendance intéressante : le marché des bureaux de Moscou s'est complètement restructuré pour atteindre de « nouveaux » prix demandés. Les valeurs les plus élevées continuent d'être enregistrées dans les principaux sites d'activité. Le sous-marché commercial le plus cher reste Moscou-Ville : dans des conditions de pénurie critique de locaux disponibles, les loyers sont à un maximum historique. Fin mai, le loyer moyen pondéré demandé pour les bureaux de première classe était de 70,4 mille RUB par m². m par an (hors TVA et OREKH), en hausse de 21% sur les 12 derniers mois. Pour certains logements vacants, les tarifs de location dans les propriétés Prime sont nettement supérieurs à la moyenne du marché et s'élèvent à 80 000 roubles/m². m. m par an (hors TVA et NUTS). Pour les bureaux de classe A, le loyer moyen pondéré était de 60 000 roubles/m². m. m par an (hors TVA et OREKH), soit une hausse de 24 % par rapport à l'année précédente. Les bureaux de classe B+ ont enregistré une croissance moins significative : le taux de location moyen pondéré demandé a augmenté de 12 % par an par rapport à mai 2024 pour atteindre 47 000 RUB/m². m (hors TVA et NUTS).

Dans le corridor d'affaires de Leningrad, les loyers sont également maintenus à un niveau élevé : pour les bureaux de classe A, le loyer demandé est actuellement de 47,5 mille roubles/m². m. m par an (hors TVA et OREKH) – la croissance annuelle a été de 14 %. Dans la classe B+, le loyer moyen pondéré était de 28 000 roubles/m². m. m par an (hors TVA et OREKH), soit 9% de plus que le chiffre de mai de l'année dernière.

Le quartier central des affaires reste l'un des sous-marchés les plus chers de Moscou : le loyer moyen demandé pour la classe Prime est de 75 000 RUB/m². m² par an (hors TVA et NUT), dans les bureaux de classe A – 54 000 roubles/m². m par an (hors TVA et hors TVA), soit 13 % de plus que l'année précédente. Pour les bureaux de classe B+, la valeur moyenne pondérée n'a pas changé au cours de l'année et s'est élevée à 36,9 mille RUB/m². m. m par an hors TVA et NUT.

« Le marché des bureaux moscovites souffre toujours d'une pénurie d'offre de qualité. En particulier pour les immeubles de standing et de catégorie A situés dans les quartiers les plus recherchés, où le taux de vacance ne dépasse pas 3 %. L'écart entre les principaux sous-marchés et les zones plus reculées de Moscou se creuse. Ainsi, dans les principaux quartiers d'affaires, les prix restent élevés et la demande pour les options les plus haut de gamme augmente. Parallèlement, dans certains quartiers plus excentrés, les prix sont nettement inférieurs en raison d'une proportion plus élevée de surfaces vacantes », a conclu Belova.

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