Six solutions européennes pour dénouer les six nœuds de la crise du logement au Portugal

Ces chiffres sont éloquents dans l'univers de la crise immobilière qui frappe le marché national depuis au moins une décennie. Au cours du seul premier trimestre de cette année, les prix de l'immobilier au Portugal ont bondi de 18,7 % – la plus forte hausse en cinq ans – tandis que les loyers des nouveaux contrats ont augmenté de 10 % sur la même période.

En raison de cette pression, 98 657 locataires ont signé de nouveaux baux en 2024 à un loyer médian de 7,97 € par mètre carré, soit 10,5 % de plus que l'année précédente, faisant du Portugal l'un des cinq pays de l'Union européenne où les familles doivent déployer les plus grands efforts financiers pour louer un logement , selon les données d'Eurostat.

Sur le terrain, la crise du logement s'est récemment traduite par des phénomènes extrêmes. Le récent démantèlement des bidonvilles du quartier de Talude Militar à Loures a révélé comment la hausse des prix de l'immobilier contraint déjà des centaines de personnes à construire des logements illégaux ou à recourir à des solutions précaires. Rien que dans le Grand Lisbonne, on estime à près de trois douzaines le nombre de bidonvilles, symbole d'une ville et d'un pays incapables d'offrir un logement décent à sa population.

Cette réalité ne se limite pas aux plus défavorisés. De plus en plus de jeunes, de travailleurs qualifiés et même de familles de la classe moyenne se retrouvent poussés vers des banlieues reculées ou dans des logements surpeuplés et précaires.

Parallèlement, nous assistons à une multiplication des annonces des différents gouvernements pour tenter de résoudre la crise du logement, malgré les résultats limités obtenus. Avec la flambée des prix, plus rapide que celle des revenus des ménages, devenir propriétaire est devenu un luxe inaccessible pour des milliers de Portugais .

Le diagnostic de la crise du logement fait état d’un marché souffrant d’un manque chronique d’offre, de logements sociaux résiduels, de loyers élevés par rapport aux revenus des familles et d’un fardeau financier qui étouffe les familles.

Du programme «  Plus de logements » au plan «  Construire le Portugal : Nouvelle stratégie du logement », en passant par les solutions pour faciliter l'accès au crédit immobilier, telles que les garanties publiques et les exonérations de l'IMT et de l'IS pour les jeunes, les mesures et les débats se sont poursuivis. Des experts comme Vera Gouveia Barros avertissent toutefois que des milliers de mesures ne constituent pas une politique efficace si elles ne sont pas accompagnées d'objectifs clairs, d'une mise en œuvre rigoureuse et d'une ampleur significative.

Les comparaisons avec les modèles suivis par d’autres pays européens pour faire face à la crise du logement – où des quotas municipaux de logements sociaux, des plafonds de loyers et des politiques innovantes de logement public ont été mis en œuvre – révèlent que le Portugal est à la traîne, notamment en ce qui concerne l’ampleur de l’engagement public et la transparence de l’action gouvernementale.

Le diagnostic pointe un marché souffrant d'un manque chronique d'offre, d'un parc immobilier public résiduel et de loyers et de prix immobiliers élevés par rapport aux revenus des ménages, ce qui engendre un fardeau financier qui asphyxie des milliers de familles. Résoudre la crise du logement est complexe, et il n'existe pas de solution unique pour corriger les déséquilibres du marché. Nombre des modèles utilisés par les grandes villes européennes pour lutter contre cette crise, malgré leurs imperfections, peuvent servir d'inspiration.

1. Une offre chroniquement insuffisante

• Modèle allemand et français : quotas municipaux de logements sociaux et mobilisation du foncier public

L'insuffisance structurelle de l'offre de logements constitue l'un des principaux obstacles à la résolution de la crise du logement au Portugal. Ces dernières années, malgré une certaine croissance, le nombre de logements neufs autorisés et achevés est resté bien en deçà de la demande toujours croissante et loin des niveaux observés par le passé.

En 2024, par exemple, le pays a autorisé 34 637 nouveaux projets de logements familiaux, soit une augmentation de 4,7 % par rapport à l'année précédente, mais cela ne représente que 45 % des plus de 77 000 permis délivrés il y a 20 ans. Par ailleurs, les données de l'Institut national de la statistique (INE) révèlent que, bien que 28 494 logements aient été achevés l'année dernière, soit une augmentation de 6,8 % par rapport à l'année précédente, ce chiffre est inférieur de 62 % aux 74 621 logements construits en 2004.

Ce déséquilibre temporel de l'offre est compensé par une forte croissance de la demande, visible dans les 156 325 transactions de logements familiaux réalisées l'année dernière, soit 14,5 % de plus qu'en 2023, et par l'augmentation de 3,6 % du stock de crédits au logement à la fin de l'année dernière, qui a déjà augmenté cette année, le montant des prêts au logement atteignant 106,1 milliards d'euros en mai, soit 6,8 % de plus qu'en mai 2024 et la valeur la plus élevée depuis novembre 2013.

La Commission européenne recommande la mise en œuvre urgente d'« objectifs légaux et contraignants pour la construction de logements sociaux », l'accélération de l'octroi des licences, la mobilisation des terrains publics et le renforcement du financement des communes et des coopératives.

Le « fossé » entre l'offre et la demande sur le marché du logement est souligné par la Commission européenne dans un rapport publié en juin, qui met en garde contre « une offre insuffisante de logements abordables, en particulier dans les grandes villes et les zones touristiques » , soulignant que, bien que Lisbonne et Porto soient des épicentres de dynamisme urbain et économique, elles sont également le théâtre des plus fortes hausses de prix et des plus grandes tensions immobilières.

Selon Bruxelles, il est crucial que l'État mobilise systématiquement le foncier public pour les projets de logement, simplifie et numérise les procédures d'autorisation et renforce le financement structurel des communes , des coopératives et des promoteurs à but non lucratif. Ces actions doivent s'accompagner de mécanismes de suivi rigoureux et de sanctions automatiques pour les communes qui ne respectent pas les objectifs minimaux d'offre neuve. La priorité est également donnée à la réhabilitation des bâtiments vacants dans les centres urbains afin d'accroître rapidement le parc de logements abordables.

• Le cas français illustre l'impact de ces mesures : depuis 2000, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain ( SRU ) impose à toutes les communes de plus de 3 500 habitants de garantir au moins 25 % de logements sociaux d'ici 2025. Le non-respect de cette obligation entraîne de lourdes sanctions financières et, dans les cas extrêmes, une intervention directe de l'État. Cette approche a permis à Paris et à la région de doubler le rythme de construction de logements sociaux (plus de 70 000 logements par an) et de privilégier la mobilisation foncière publique. Le cas français repose sur une combinaison d'incitations financières, de sanctions automatiques et de transparence : les résultats sont publiés chaque année et soumis à un contrôle politique et social.
• En Allemagne , le gouvernement a mis en place un solide système d'incitations fiscales spécifiquement conçu pour encourager le secteur privé à construire davantage de logements abordables . Ce programme permet aux investisseurs privés de déduire près d'un tiers des coûts de construction sur quatre ans , à condition que les nouveaux appartements soient loués pendant au moins dix ans . Afin d'éviter de soutenir la construction de logements de luxe, l'incitation fiscale est limitée aux appartements dont les coûts de construction sont inférieurs à 3 000 € par mètre carré, avec des déductions maximales de 2 000 € par mètre carré . Ce programme a coûté à l'État environ 235 millions d'euros par an, mais a généré une augmentation significative de la construction privée de logements abordables .

Dans ce contexte, le rapport de la Commission européenne recommande également l’ adoption de mécanismes de sanctions automatiques pour les municipalités qui ne parviennent pas à atteindre les objectifs minimaux en matière de nouveaux logements abordables, reproduisant ainsi le modèle de responsabilité municipale testé dans d’autres capitales européennes.

2. Le logement social : l’éternelle pièce manquante

• Modèle autrichien et néerlandais : modèle à but non lucratif et rôle interventionniste des fondations

Le Portugal a l'un des pourcentages de logements publics et sociaux les plus bas d'Europe , avec moins de 2% du parc immobilier dédié à cet usage, loin de la moyenne européenne, qui se situe autour de 9%, selon les données d'un rapport de l'OCDE, et encore plus loin du taux de 20% observé au Danemark, aux Pays-Bas et en Autriche.

Cette fragilité structurelle se reflète dans les chiffres d’investissement : en 2024, par exemple, malgré le renforcement annoncé dans le cadre du Plan de relance et de résilience (PRR), le secteur public continue de fournir une offre résiduelle, avec une mise en œuvre lente des nouvelles unités annoncées et des résultats en deçà des besoins.

Plusieurs experts soulignent que la plupart des projets sont dispersés, dépourvus d’objectifs contraignants et solides ou d’outils de suivi centralisés, ce qui rend difficile l’accélération de la réponse à l’urgence du logement ressentie particulièrement par les jeunes familles, les travailleurs à bas salaires, les personnes âgées et les immigrants.

En mars, sur les 26 000 logements que le gouvernement précédent avait promis de mettre à disposition d’ici 2026, seuls 2 000 environ (7,7 %) avaient été livrés aux familles.

Dans son dernier rapport, la Commission européenne avertit que « le parc actuel de logements sociaux et abordables est clairement insuffisant » et souligne que le pourcentage investi par le Portugal dans de nouveaux logements sociaux est bien inférieur à la demande du marché national, notamment dans les zones métropolitaines et insulaires. Bien que le Plan national pour le logement prévoie une augmentation de l'offre, les progrès restent limités. En mars, sur les 26 000 logements que le gouvernement précédent avait promis de mettre à disposition d'ici 2026, seuls 2 000 environ (7,7 %) avaient été livrés aux familles, et sur les 33 000 logements restants promis par le gouvernement actuel d'ici 2030 (hors PRR), aucun contrat n'avait même été signé.

En examinant les exemples européens, l’Autriche et les Pays-Bas se distinguent par des systèmes solides et innovants dans le domaine du logement social :

• Autriche (Vienne) : Plus de 40 % des Viennois vivent dans des logements à coûts maîtrisés, incluant des logements municipaux et des coopératives d'habitation à but non lucratif. Ce modèle repose sur une fixation des loyers en fonction du coût réel de construction et d'entretien, un financement public à long terme et des règles strictes interdisant la spéculation. Cette approche, qui a conduit le New York Times à qualifier Vienne d'« utopie locative », a assuré la stabilité des prix, une mixité sociale cohérente et un faible taux d'exclusion du logement. À Vienne, les listes d'attente sont restées stables et les familles bénéficiaires ont, en moyenne, un taux d'effort inférieur à celui des pays concurrents.
• Pays-Bas : Environ 28 % du parc immobilier appartient à des sociétés de logement , des fondations privées supervisées par l’État. Ces organismes, financés par des obligations garanties par l’État et par l’impôt sur les loyers privés, investissent continuellement dans la rénovation et la construction de nouveaux logements. Au cours de la dernière décennie, plus de 100 000 logements abordables ont ainsi été construits, garantissant ainsi la diversité sociale et réduisant la pression sur le marché privé. La réglementation de l’État empêche la conversion de ces biens à d’autres usages et garantit la qualité et l’entretien.

Les deux modèles partagent des principes d'échelle, de viabilité financière, de gestion professionnelle et d'engagement public fort. Les résultats se traduisent par un allégement du fardeau pour les familles, une meilleure inclusion sociale et une offre stable, même dans un contexte de demande croissante. Si le Portugal reproduisait une partie de cette ambition – en investissant massivement, en fixant des objectifs contraignants et en investissant dans des partenariats avec le secteur coopératif et les organisations à but non lucratif –, il serait possible de résorber une partie du déficit structurel de logements sociaux, l'un des principaux obstacles du marché immobilier national actuel.

3. Marché dominé par la propriété individuelle

• Modèle danois : coopératives d'habitation clés en main et cohabitation

L'écrasante majorité des familles portugaises vivent dans leur propre logement (environ 75 %), ce qui laisse peu de place aux alternatives de logement, comme la location ou la copropriété. Cette prédominance résulte d'un passé marqué par les incitations fiscales à l'accession à la propriété, la pénurie de logements sociaux ou coopératifs et l'absence de tradition coopérative dans le secteur résidentiel.

Cette réalité rend le système moins résilient en temps de crise, freine la mobilité des familles et maintient la pression sur les prix d'achat, car les loyers restent résiduels et peu compétitifs. Mais le problème ne se limite pas à un choix limité.

La structure actuelle du marché immobilier alimente la spéculation immobilière, entrave l'accès des jeunes à un logement décent et perpétue les disparités entre propriétaires et non-propriétaires. Le pourcentage élevé de logements occupés par leurs propriétaires – l'un des plus élevés d'Europe – n'est pas nécessairement synonyme de sécurité ou de stabilité , mais plutôt le symptôme d'un manque d'alternatives durables, notamment pour les personnes entrant dans l'âge adulte ou en recherche d'emploi.

Face à ce défi, des pays comme le Danemark ont investi massivement dans le modèle coopératif. On estime qu'environ 7 % de la population danoise vit dans une coopérative d'habitation ( andelsbolig ), et à Copenhague, ce pourcentage atteint près d'un tiers des résidents. Dans ces modèles, les résidents sont à la fois copropriétaires des logements et gestionnaires du projet, bénéficiant d'un contrôle sur le prix de transaction (les ventes sont réalisées à la valeur comptable) et de services communs partagés (buanderies, panneaux solaires, espaces verts partagés).

Ces dernières années, le gouvernement danois et les promoteurs privés ont commencé à soutenir le développement de nouvelles coopératives clés en main, ce qui a permis de réduire les délais d’attente et d’élargir l’offre dans les zones urbaines centrales.

Les coopératives garantissent l'accès à un logement de qualité à des prix compétitifs, réduisent la spéculation et favorisent la cohésion sociale entre les habitants. Ces dernières années, le gouvernement danois et des promoteurs privés ont commencé à soutenir le développement de nouvelles coopératives clés en main , ce qui a permis de réduire les délais d'attente et d'élargir l'offre dans les centres-villes. Les résultats sont visibles : stabilité des prix, réduction du taux d'exclusion liée au logement, meilleure intégration intergénérationnelle et mixité sociale dans les quartiers coopératifs. Le modèle danois a créé un écosystème dans lequel le logement n'est pas seulement une marchandise, mais un instrument de politique sociale et urbaine.

La Commission européenne recommande , dans le contexte portugais, la création d’alternatives fortes à la propriété individuelle et à la location traditionnelle, en préconisant explicitement la promotion de coopératives de logement en collaboration avec les municipalités et le secteur financier, la mise en œuvre de lignes de crédit subventionnées pour les projets à but non lucratif et la révision des pratiques d’urbanisme pour réserver des terrains à ces initiatives.

Au Portugal, des projets pilotes de cohabitation , de logement partagé et de coopératives émergent, mais ils sont confrontés à des difficultés d’échelle, de financement et à un manque de cadre réglementaire adéquat.

4. Des revenus en spirale et un marché non compétitif

• Modèle espagnol et français : plafonds de prix dynamiques et référence publique des prix

Le marché locatif portugais connaît une hausse des prix et un manque de compétitivité, ce qui impacte de plus en plus le budget des ménages. En 2024, le loyer médian des nouveaux contrats a atteint 7,97 € par mètre carré, une moyenne largement supérieure à Lisbonne et Porto ; dans la capitale, il dépasse déjà 15 € par mètre carré.

Malgré un léger ralentissement du rythme de hausse depuis début 2025, les loyers continuent d'être sous pression en raison d'une pénurie d'offre et d'une forte demande , exacerbée par des phénomènes tels que l'hébergement de proximité dans les zones urbaines et touristiques.

La Commission européenne recommande au Portugal d’évaluer des mesures « durables » pour contenir la hausse des loyers, y compris la possibilité de contrôles des prix modérés et limités dans les zones soumises à une plus grande pression.

Les alternatives, telles que les locations abordables, sont marginales et le marché présente une faible diversité typologique , une forte concentration de propriétaires institutionnels et un manque de références de prix publiques fiables par zone, ce qui affaiblit le pouvoir de négociation des locataires et rend nombre d'entre eux vulnérables aux augmentations soudaines de prix ou aux expulsions.

• En France , ces défis ont été relevés en 2019 avec un mécanisme dynamique d'encadrement des loyers («Encadrement des Loyers ») dans les villes à forte pression comme Paris, Lyon et Lille. Ce modèle fixe des plafonds maximum (et minimum) par zone, type et année de construction , sur la base de la collecte et de la publication annuelles de valeurs de référence. Les propriétaires qui dépassent ces limites s'exposent à des amendes substantielles (actuellement jusqu'à 5 000 € par infraction). Les résultats de ce programme révèlent qu'entre 2020 et 2023, les loyers dans ces villes ont augmenté en moyenne de près de trois points de pourcentage en dessous de la moyenne nationale , sans baisse significative de l'offre ni déclenchement de phénomènes spéculatifs significatifs. Le modèle, cependant, repose sur une mise à jour et un suivi rigoureux, et est limité aux zones à forte pression afin de ne pas fausser le reste du marché.
• L'Espagne a adopté cette année une nouvelle loi sur le droit au logement qui va plus loin, en fixant un plafond pour les ajustements annuels des loyers (3 % en 2024) et en autorisant, dans les zones considérées comme « en difficulté », un gel complet des loyers et l'introduction de prix de référence obligatoires pour les grands propriétaires. La loi prévoit également des pénalités fiscales pour les logements vacants , ce qui vise à accroître l'offre locative. Si cette approche offre un soulagement immédiat aux locataires, les résultats préliminaires suggèrent un impact inégal. Dans certaines régions, la pression s'est atténuée, mais sa pleine efficacité dépend de la mobilisation d'une offre supplémentaire et d'un soutien ciblé à la rénovation immobilière. Le gouvernement espagnol reconnaît que le contrôle des loyers ne remplace pas à lui seul la nécessité de renforcer le logement social et abordable.

La Commission européenne recommande au Portugal d'évaluer des mesures « durables » pour freiner la hausse des loyers, notamment la possibilité d'un contrôle modéré et limité des prix dans les zones à forte pression , ainsi que des limites plus strictes pour le logement local, la promotion de mécanismes publics de référence des prix par zone et des incitations à la mobilisation des logements vacants. Elle souligne que des politiques isolées ne suffisent pas : une réglementation efficace doit être combinée à des investissements dans le logement social et à des incitations à la réhabilitation.

Au Portugal, les experts soulignent l'importance de concilier les mesures de régulation des loyers avec des mesures incitatives pour mobiliser l'offre. Ils recommandent la création d'un indice public des loyers , un suivi actif et la combinaison de plafonds régionaux de loyers avec des politiques de construction et de rénovation rigoureuses. L'expérience internationale montre que seule une stratégie intégrée peut enrayer la spirale des hausses de loyers et créer un marché plus équilibré et plus compétitif, sans décourager l'offre ni pénaliser les plus vulnérables.

5. Fardeau financier pour les familles

• Modèle allemand et français : des subventions ciblées sur le locataire, pas sur le propriétaire

Le poids important du coût du logement sur le budget des ménages est l'un des aspects les plus critiques de la crise du logement au Portugal. D'ici 2024, environ un locataire portugais sur trois sera confronté à un fardeau hypothécaire supérieur à 40 %, ce qui fait du Portugal le cinquième pays de l'Union européenne où le fardeau financier lié à la location est le plus élevé.

Cet indicateur reflète l'inadéquation entre les revenus et les prix du marché : la hausse des loyers (croissance annuelle d'environ 10 % des nouveaux contrats) et la hausse annuelle de 18,7 % des prix de l'immobilier au premier trimestre limitent considérablement la marge de manœuvre financière des ménages, en particulier des jeunes, des familles monoparentales, des travailleurs précaires et des nouveaux arrivants. De plus, l'impact de ce fardeau va au-delà des dépenses mensuelles, alimentant une baisse de la consommation, empêchant l'accumulation d'épargne, reportant les décisions familiales et aggravant le risque immobilier.

La réponse publique à ce dilemme reste limitée. Le système d'aide au logement abordable ne couvre qu'une petite fraction des locataires , avec des critères mal ajustés à l'hétérogénéité des revenus, et les subventions directes au logement ne suivent pas l'appréciation du marché.

En Allemagne, l’une des principales réponses à la pression sur les budgets des ménages due au logement a été le renforcement et la mise à jour du Wohngeld Plus, une aide au loyer directement versée aux locataires en difficulté financière.

En outre, l'efficacité des transferts sociaux (hors retraites) pour réduire le risque de pauvreté au Portugal est nettement inférieure à la moyenne européenne — seulement 22 % contre 34,4 % dans l'Union européenne —, comme l'a constaté la Commission européenne. Il en résulte un taux de charge financière chroniquement élevé, aggravé par la pénurie de logements sociaux et l'insuffisance des politiques actives d'aide aux locataires.

• En Allemagne , l'une des principales réponses aux surcharges budgétaires des ménages liées au logement a été le renforcement et la modernisation du Wohngeld Plus , une aide au loyer directement versée aux locataires en difficulté financière. En 2024, cette aide a été étendue, couvrant jusqu'à 30 % du loyer et ajustée en fonction de la catégorie de ménage et de la valeur du marché local. La réforme de la mesure a triplé le nombre de bénéficiaires, atteignant 1,4 million de ménages. Les données officielles indiquent une réduction considérable du taux de surcharge, en particulier dans les villes dotées de communes intermédiaires et les régions connaissant une pression modérée. Le système est numérisé, ce qui garantit une attribution rapide et une révision automatique du montant en fonction des fluctuations de revenus ou de loyer.
• En France , l' Aide Personnalisée au Logement (APL), dotée d'un budget d'environ 17 milliards d'euros cette année, soutient environ 6,5 millions de locataires et d'accédants à la propriété à revenus faibles et moyens. Son montant varie en fonction du loyer du marché, de la composition familiale et de la localisation. Ce dispositif, l'un des plus importants programmes d'aide au logement en Europe, n'a contribué au niveau actuel de stress lié au logement que chez 20 % des locataires français, soit environ 10 points de pourcentage de moins qu'au Portugal. L'APL est reconnue pour prévenir l'érosion de la classe moyenne dans les villes soumises à une forte pression, atténuant ainsi le risque d'exclusion liée au logement.

La Commission européenne recommande au Portugal d'introduire des mécanismes permanents d'aide directe aux locataires , indexés sur les revenus et les prix du marché, en remplacement des modèles de subventions ponctuelles ou fixes. Elle suggère également de numériser les processus et de croiser automatiquement les données fiscales, garantissant ainsi une plus grande portée, une plus grande efficacité et une plus grande équité dans l'attribution des aides.

6. Logements vides : l'ombre de l'offre

• Modèle belge et irlandais : fiscalité agressive et inventaire public

Malgré la pénurie de logements abordables, le Portugal compte un nombre important de logements vacants. On estime à plus de 720 000 le nombre de logements vacants au pays, dont la plupart sont habitables. Selon une étude d'Alda Botelho Azevedo, un logement sur quatre construit au cours des 18 dernières années est vide , tandis que le taux de logements vacants approche les 12 % du total national – des chiffres particulièrement significatifs dans les centres urbains et les zones d'émigration, mais aussi dans les villes touristiques et les zones côtières.

Ce phénomène reflète des problèmes transversaux, tels que la spéculation en attente de gains en capital, les processus d’héritage peu concluants, la législation permissive et, non moins important, le manque d’instruments efficaces pour sanctionner le maintien prolongé de logements vacants.

La Commission européenne, dans son dernier rapport sur le logement au Portugal, souligne que la remise sur le marché des propriétés vacantes pourrait être l'un des moyens les plus immédiats d'augmenter l'offre abordable et d'atténuer la pression sur les prix , préconisant « la combinaison d'un inventaire public rigoureux, de pénalités fiscales automatiques et d'une acquisition prioritaire pour les municipalités ou les entités sociales lors des enchères de propriétés pénalisées ».

Une analyse comparative des solutions européennes aux défis du logement révèle que la crise portugaise n’est pas un phénomène isolé, mais fait partie d’une pression transversale qui affecte pratiquement toute l’Union européenne.

Bruxelles recommande également de renforcer les bases de données nationales sur les logements vacants, de mettre en place des impôts progressifs et de donner aux citoyens accès à des mécanismes de signalement et de suivi. Le contexte national contraste avec les progrès réalisés dans des pays comme la Belgique, l'Irlande et la France, qui ont adopté des politiques volontaristes pour lutter contre ce phénomène :

• Belgique : Le modèle belge prévoit des pénalités fiscales municipales et régionales, notamment des frais annuels pouvant atteindre 3 750 € par logement vacant dans des villes comme Louvain, augmentant automatiquement avec la durée d'inactivité. De plus, le registre des logements vacants est public et permet aux communes d'exproprier les logements restés vacants et de les placer sur le marché social.
• Irlande : Le 1er novembre 2022, la taxe sur les logements vacants ( VHT ) a été introduite pour les logements restés vacants plus de 12 mois, avec un taux équivalent à trois fois le taux de la taxe foncière locale. Actuellement, la VHT, renouvelable annuellement, est fixée à cinq fois le taux de la taxe locale. Bien que les premiers résultats soient limités , le gouvernement s'apprête à durcir la législation afin de répondre aux critiques selon lesquelles le champ d'application de la taxe est encore trop restreint.
• France : Depuis 1999, le pays maintient une taxe spéciale sur les logements vacants dans les villes de plus de 50 000 habitants, majorée dans les zones de forte pression. Cette taxe peut atteindre 34 % de la valeur locative du bien après plusieurs années de vacance. Récemment, cette taxe a été renforcée, s'étendant à davantage de communes et intégrant des mécanismes facilitant la déclaration par les riverains ou les conseils paroissiaux. Les recettes de ces taxes financent les programmes municipaux d'acquisition et de réhabilitation de logements.

Au Portugal, la surtaxe IMI pour les propriétés vacantes ne représente qu'environ 25 % de la valeur de base, ce qui est loin d'atteindre l'effet dissuasif souhaité . Selon le Code IMI ( article 112 ), la pénalité pour les bâtiments urbains vacants correspond à une augmentation de 12,5 fois le taux IMI fixé par la municipalité, ce qui entraîne normalement une surtaxe de 25 % de la valeur de base, compte tenu du taux IMI moyen national (qui est d'environ 0,4 %) et de la méthode de calcul adoptée.

En outre, l'absence d'un registre national actualisé et de politiques d'acquisition cohérentes pour la rénovation entrave une réponse efficace à la crise de l'offre. L'expérience internationale et les recommandations de la Commission européenne suggèrent trois priorités : augmenter substantiellement la pénalité fiscale sur les propriétés vacantes, garantir la transparence grâce à des inventaires publics et créer des mécanismes automatiques pour la transition des logements concernés vers un usage social.

Une analyse comparative des solutions européennes aux problèmes de logement révèle que la crise portugaise n'est pas un phénomène isolé, mais s'inscrit dans une dynamique transversale qui touche la quasi-totalité de l'Union européenne. Cependant, les modèles de réponse adoptés par d'autres pays offrent des indications précieuses sur les orientations que le Portugal pourrait emprunter dans les années à venir.

Le Portugal peut capitaliser sur le financement « bazooka » européen pour jeter les bases d’une politique structurelle du logement, ou il risque de perpétuer un cycle de mesures ponctuelles qui ne parviennent pas à résoudre la crise du logement.

L'efficacité de ces initiatives internationales contraste avec la fragmentation actuelle des politiques nationales qui, malgré leur multiplicité, manquent encore d'ampleur, de cohérence et de rigueur dans leur mise en œuvre. Le paysage national est marqué par une tension évidente entre l'ambition des mesures annoncées et les résultats obtenus sur le terrain. Le programme « 1er droit », géré par l'Institut du logement et de la réhabilitation urbaine (IHRU) et axé sur la réhabilitation et la location de bâtiments, a systématiquement affiché un faible taux de mise en œuvre.

Cette performance remet en question non seulement la capacité institutionnelle du pays, mais aussi l'adéquation des instruments créés aux besoins réels de la population. Parallèlement, la Commission européenne a déjà annoncé qu'elle préparait le premier plan européen pour le logement abordable d'ici le printemps 2026, ce qui pourrait représenter une opportunité d'aligner les politiques nationales sur les meilleures pratiques internationales, mais aussi une pression supplémentaire pour obtenir des résultats concrets.

L’expérience internationale suggère que la durabilité des solutions de logement dépend fondamentalement de la capacité de coordination entre les différents niveaux de gouvernement, du renforcement des investissements publics à long terme et de la création d’instruments qui mobilisent efficacement l’offre.

Le Portugal est désormais à un point où il peut capitaliser sur le financement du Plan de relance et de résilience pour jeter les bases d’une politique structurelle du logement, ou il risque de perpétuer un cycle de mesures ponctuelles qui ne parviennent pas à répondre à l’ampleur des problèmes identifiés, qui ont plongé la crise du logement dans une situation de plus en plus profonde.