Revenus des bâtiments dans le modèle 730, comment les calculer et les gérer

Lors du remplissage de la déclaration de revenus, il est important de gérer attentivement la rubrique relative aux revenus fonciers. Cette rubrique doit être remplie par les propriétaires de biens immobiliers loués ou situés dans la commune où se situe leur résidence principale. Les personnes remplissant ces conditions doivent indiquer les revenus fonciers dans le formulaire 730/2025.

La gestion des revenus immobiliers induit de nombreux contribuables en erreur : en effet, les biens immobiliers dont ils disposent et les revenus locatifs doivent être gérés correctement. Un point important à maîtriser est la diversité des modes d'imposition.

Modèle 730/2025, revenus des immeubles

Le contribuable doit indiquer dans le formulaire 730/2025 les revenus provenant de la simple possession de biens immobiliers ou fonciers : pour ce faire, il doit utiliser la case dédiée aux revenus fonciers. Cette mention doit également être renseignée si, en 2024, des variations ont été constatées par rapport à 2023.

Certains bâtiments n'ont cependant pas besoin d'être indiqués dans la déclaration, car ils ne génèrent aucun type de revenu cadastral.

Il n'est pas nécessaire d'indiquer :

• les locaux appartenant à la copropriété dans le cas où la part de revenu revenant à chaque copropriété individuelle est inférieure à 25,82 euros pour chaque unité immobilière (ceci ne s'applique pas aux commerces et aux biens immobiliers qui ont été loués) ;
• les biens immobiliers pour lesquels les autorités compétentes ont délivré des autorisations ou des licences de restauration, de réaménagement conservateur et de rénovation de bâtiments, même si l'allègement fiscal n'est applicable que pour la période à laquelle la disposition se réfère et seulement lorsque le bien n'a pas été utilisé ;
• bâtiments ruraux, même lorsqu'ils comportent des dépendances à usage d'habitation ;
• bâtiments entièrement transformés en musées, bibliothèques, archives, cinémathèques ou médiathèques ouverts au public ;
• bâtiments affectés à des fins agricoles, y compris ceux destinés à la protection des végétaux ou à la conservation des produits et du matériel agricoles, même lorsqu'ils servent à entreposer les fournitures nécessaires à la culture ;
• propriétés rurales lorsqu'elles sont utilisées à des fins d'agritourisme ;
• bâtiments à usage instrumental utilisés dans des activités commerciales ou professionnelles;
• les biens qui ont été exclusivement utilisés pour la pratique du culte, y compris les monastères cloîtrés et leurs dépendances, à condition qu'ils n'aient pas été loués ;
• tous les bâtiments qui doivent être déclarés dans le cadre des revenus divers.

Quand il faut payer l'IMU et non l'IRPEF

À partir de 2012, l'IMU a remplacé substantiellement l'IRPEF et les taxes supplémentaires associées qui doivent être payées en relation avec les revenus des immeubles impliquant des biens qui n'ont pas été loués.

Ceci est prévu par l'article 8, paragraphe 1 , du décret législatif n° 23/2011 : cela signifie que lorsque l'IMU est versée pour des immeubles non loués, il n'est plus nécessaire de payer l'IRPEF et les taxes supplémentaires correspondantes. Il en va de même pour les biens immobiliers qui ont été accordés en prêt à usage gratuit.

Outre cette règle générale, l'article 1, paragraphe 717 de la loi n° 147/2013 prévoit que les immeubles résidentiels non loués situés dans la même commune dans laquelle le contribuable possède le bien utilisé comme résidence principale et lorsque ce dernier est soumis à l'IMU contribuent à la formation de la base imposable de l'Irpef à hauteur de 50 %.

En 2014, le législateur a introduit quelques nouveautés concernant les règles IMU pour les résidences principales .

Cela a entraîné quelques modifications du principe susmentionné. Rappelons, en effet, que :

• L'IMU n'a pas à être payée sur la résidence principale et ses dépendances, mais les revenus qui en découlent contribuent à la formation de l'IRPEF global (même si le législateur a prévu une déduction sur le revenu global d'un montant égal au montant du revenu cadastral du bien) ;
• L'IMU doit être payée pour les résidences principales classées comme de luxe, c'est-à-dire lorsqu'elles entrent dans les catégories cadastrales A/1, A/8 et A/9 (même dans ce cas, les contribuables ne doivent pas payer l'IRPEF et les taxes supplémentaires associées, car les revenus de la résidence principale ne contribuent pas à la formation du revenu global).

Qui est tenu de déclarer les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers doivent en principe être déclarés sur le formulaire 730/2025 par les contribuables propriétaires du bien en vertu d'un titre de propriété ou d'un autre droit réel. La case B doit être remplie par le propriétaire des biens inscrits au registre foncier comme générant des revenus.

Les matières suivantes sont également requises pour le faire :

• le propriétaire du droit de superficie, c'est-à-dire la personne qui a le droit d'ériger et d'entretenir un bâtiment sur le terrain d'autrui, en conservant la propriété du bien, mais non celle du terrain sur lequel il est construit ;
• le titulaire du droit d'usufruit, c'est-à-dire la personne qui peut utiliser le bien d'autrui et en tirer les avantages qui en découlent, même s'il est tenu de respecter la finalité économique du bien lui-même (dans ce cas, le propriétaire est privé de la possibilité d'utiliser le bien et n'est propriétaire que de la nue-propriété) ;
• le titulaire du droit d'usage, c'est-à-dire celui d'utiliser la propriété d'autrui et d'en tirer les bénéfices qui en découlent ;
• le titulaire du droit d'habitation.

Les associés de sociétés simples et assimilées générant des revenus immobiliers sont également tenus de remplir le formulaire. Dans ce cas, il est nécessaire d'indiquer le revenu brut tel qu'il apparaît dans l'état de répartition établi par la société.

Comment sont déterminés les revenus des bâtiments ?

En l'absence de contrat de location , les revenus des immeubles sont déterminés selon un système forfaitaire, basé sur les taux d'évaluation . Ces revenus contribuent à la détermination du revenu global du contribuable, quelle que soit leur perception réelle.

Pour leur imposition, il faut utiliser le revenu cadastral, qui est déterminé comme suit :

• pour les biens à usage ordinaire, il faut appliquer le taux d'évaluation établi par la loi sur le cadastre, qui doit être multiplié par la taille de l'unité immobilière ;
• pour les biens immobiliers ayant des vocations particulières ou spéciales, une estimation directe de la valeur doit être effectuée par l'Agence des recettes ;
• dans le cas où les immeubles ne sont pas encore inscrits au registre foncier ou sont inscrits mais avec un revenu insuffisant, un revenu provisoire doit être appliqué.

De manière très pragmatique, pour déterminer quel est le revenu cadastral, il faut extrapoler à partir du certificat cadastral :

• la zone de recensement;
• la catégorie;
• la classe;
• la cohérence relative à l'unité immobilière.

Si le bien a été loué, il faut également prendre en compte, outre le revenu cadastral, le loyer réel. L'imposition de ce montant dépend du type de contrat conclu entre les parties.