Existe-t-il une bulle immobilière en Espagne et va-t-elle éclater en 2025 ?

Une bulle immobilière ou immobilière se produit lorsqu’il y a une forte hausse des prix de l’immobilier, alimentée par la demande et la spéculation.

En général, cela signifie que les prix des logements ont augmenté plus que les salaires actuels et qu'ils se vendent à un prix bien supérieur à leur valeur réelle.

Ce qui fait qu’il s’agit d’une bulle, c’est qu’à un moment donné dans le futur, elle éclatera, entraînant une chute soudaine des prix de l’immobilier, généralement lorsque la demande diminue et que l’offre augmente.

Alors, y a-t-il actuellement une bulle immobilière en Espagne ?

Il est de notoriété publique que les prix de l'immobilier en Espagne ont grimpé en flèche au cours des dernières années et qu'il existe une crise du logement, de nombreuses personnes n'ayant pas accès à des logements abordables.

Les ventes de logements continuent de battre des records sur un marché caractérisé par un déficit d'offre important. Cela conduit le prix moyen des logements en Espagne à atteindre des niveaux records, comme l'a constaté la Banque d'Espagne dans son dernier rapport financier cette semaine.

Les prix de l'immobilier sont surévalués jusqu'à 8,5 %, conclut El Banco de España . Il convient de noter que l'autorité monétaire espagnole a le pouvoir de limiter le nombre de prêts hypothécaires proposés par les banques afin de ralentir toute bulle immobilière potentielle.

La banque centrale espagnole a également estimé que la pénurie de logements en Espagne s'élevait à environ 450 000 logements.

Ils ont également révélé qu'au cours du second semestre 2024, 367 000 achats ont été effectués, ce qui indique une forte demande.

La tendance s'est poursuivie début 2025 avec 183 140 ventes enregistrées entre janvier et mars 2025, selon les données publiées par l'Institut national de la statistique espagnol (INE).

Il s'agit du plus grand nombre de ventes en début d'année depuis 2007, alors que l'Espagne traversait une véritable bulle immobilière.

En fait, un an plus tard seulement, la bulle a éclaté et les prix ont commencé à chuter.

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Les experts immobiliers estiment que la tendance observée début 2025 est due au contexte financier actuel et à l'« effet de précipitation ». C'est dans ce contexte que les gens pensent qu'il faut acheter rapidement avant que les prix de l'immobilier ne grimpent encore davantage.

"Les prix augmentent très vite et le marché est très tendu", a déclaré José García Montalvo, professeur d'économie à l'Université Pompeu Fabra, au principal journal espagnol El País.

« Cela conduit beaucoup de gens à penser que s'ils attendent plus longtemps, ils ne pourront pas acheter, alors ils prennent la décision sous la pression que s'ils n'achètent pas maintenant, ils ne pourront pas se le permettre dans six mois », ajoute-t-il.

María Matos, directrice de recherche chez Fotocasa, estime que « si cette tendance de plus de 60 000 transactions par mois se poursuit, nous pourrions être confrontés à la meilleure année depuis 2007 ».

Pour de nombreux analystes, ces signes suggèrent que l’Espagne connaît déjà une bulle immobilière.

Ce dont les experts ne sont pas sûrs, cependant, c’est quand elle éclatera, en partie parce qu’ils ne sont pas tous d’accord sur l’existence même d’une bulle immobilière.

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L’une des raisons pour lesquelles certains analystes l’écartent est le fait que le prix au mètre carré dans les grandes villes espagnoles est plus élevé qu’au plus fort de la précédente bulle immobilière, il y a 17 ans.

Ils pensent que l'une des raisons pour lesquelles les prix sont plus élevés aujourd'hui qu'avant est que les salaires des acheteurs ou leur pouvoir d'achat sont également beaucoup plus élevés, de sorte que les actifs immobiliers ne sont pas surévalués.

En outre, ils ont conclu que la dette des ménages n’est pas à des niveaux alarmants, comme c’était le cas lors de la bulle immobilière de 2007.

Certains indiquent que la hausse des prix peut mieux s’expliquer par un manque d’offre que par une spirale d’achats spéculatifs.

Le président de l'Association des agents immobiliers de Biscaye, José Manuel González Robles, écarte tout risque de bulle immobilière.

« Il n'y a aucun risque, aucun, pour une raison simple : la bulle de 2008 et la crise financière ont été générées par le blocage des financements par les banques. Il y avait un surendettement, notamment au niveau de l'État… Aujourd'hui, la situation est complètement différente », a-t-il déclaré au journal basque Deia. Les niveaux d'endettement sont faibles et l'épargne atteint des sommets historiques.

González a expliqué que pendant la crise financière espagnole, il y avait un excédent de logements neufs, qui « n'existe plus aujourd'hui ». « Rien ne se construit ; au contraire, il y a un besoin de logements, et d'un autre côté, les banques, à l'époque, ne voulaient pas accorder de prêts », ce qui est l'inverse aujourd'hui.

Dans l’ensemble, il semble y avoir un consensus sur le fait que la crise actuelle du logement en Espagne est très différente de celle de 2008.

La demande de logements est forte, mais la construction est au minimum (70 pour cent de plus qu'à l'époque).

En revanche, les prêts pour les programmes immobiliers et les hypothèques sont beaucoup plus étroitement surveillés, et l'Espagne ne dispose plus de caisses d'épargne , qui étaient au centre de la crise précédente.

Par conséquent, même s’il existe clairement une grave crise et une pénurie de logements, la bonne santé du secteur bancaire espagnol réduit actuellement les risques d’une bulle immobilière en 2025.