Quand un appartement devient sept pièces : l'essor de la division des logements pour la location touristique

Chambre disponible à cinq minutes de l'aéroport Adolfo Suárez de Madrid-Barajas. Cette annonce, disponible sur une plateforme dédiée à la location touristique, est l'un des moyens utilisés par les propriétaires pour contourner la loi qui, depuis avril, permet aux syndics de copropriété d'interdire ou d'autoriser, par convention, la création d'un appartement touristique dans l'immeuble.

Et, « étant donné la surveillance accrue de ce type d'hébergement, les propriétaires qui utilisaient leurs maisons à des fins touristiques explorent d'autres options qui leur permettent de continuer à utiliser leurs appartements à cette fin, même s'ils ne peuvent pas être classés comme tels », explique Patricia Briones, avocate spécialisée dans la propriété horizontale.

Un exemple de cela est la publicité d'un bien sur des portails ou des chaînes touristiques, indiquant que les chambres sont louées pour des vacances , alors qu'en fait il s'agit d'un appartement entier.

La dernière réforme de la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH), qui établit que le propriétaire d'un logement doit obtenir une autorisation préalable du gouvernement régional pour l'utiliser à des fins touristiques, est claire sur ce point : elle n'affecte que le transfert de l'ensemble du logement.

Selon l'avocat Alejandro Fuentes-Lojo, cette situation pourrait conduire à des méfaits : « Nous sommes face à un vide juridique, puisque la réforme de la LPH se réfère exclusivement à la transmission d'un bien immobilier dans son intégralité, ce qui soulève la question de savoir si, dans le cas d'un bien immobilier touristique loué par chambres ou en colocation, cette modalité serait également interdite par la loi ou, au contraire, puisqu'elle n'est pas prévue par la réforme, un accord d'interdiction expresse adopté à l'unanimité serait nécessaire, conformément aux dispositions de la loi elle-même », réfléchit-il.

Fraude à la loi

Une fois la loi adoptée, le piège est tendu. Cette astuce pourrait constituer une fraude au sens de l'article 7.2 du Code civil espagnol, qui dispose que « la loi ne protège pas l'abus de droit ni son exercice antisocial ».

Ainsi, les experts consultés se demandent si la réforme de la LPH (Loi sur la Propriété Foncière) pour les appartements touristiques limite le développement de l'activité économique dans un immeuble résidentiel, et ne l'étend pas à d'autres types d'entreprises (cliniques, bureaux, restaurants, etc.), qui existent également dans une communauté de propriétaires.

« Restreindre le droit d'un propriétaire d'exercer une activité économique dans son logement au sein d'un immeuble semble faire référence à la présomption selon laquelle la location de vacances est une activité nuisible et, par conséquent, peut être supervisée par le syndicat des copropriétaires, soit en exigeant une autorisation préalable, soit en la rendant impossible, en introduisant un régime d'interdiction par accord des trois cinquièmes », estime le juge Vicente Magro de la Cour suprême.

Ce juge ne comprend pas pourquoi les restrictions visaient à se concentrer sur un type spécifique de location, comme la location touristique, libérant ainsi les autres modalités de location du même contrôle. « Il aurait été judicieux de rétablir un règlement intérieur pour les locations de vacances, que les propriétaires auraient dû respecter. En cas de manquement, ce serait le juge qui interdirait ce type de location, mais pour des motifs précis et fondés, et non en présumant qu'un propriétaire utiliserait son bien de manière à ce que ses locataires gênent les autres », suggère Magro.

Fuentes-Lojo partage ce point de vue et affirme qu'« il existe une obsession politique visant à stigmatiser l'hébergement touristique et à le rendre responsable du problème du logement dans notre pays. C'est pourquoi la réforme n'interdit que cette activité économique spécifique et non d'autres, potentiellement tout aussi, voire plus, perturbatrices, comme un restaurant ou une clinique. » Pour ces types d'activités économiques, qui pourraient être tout aussi perturbatrices en raison du grand nombre de personnes, l'autorisation du gouvernement régional n'est pas requise, sauf si les statuts ou le règlement intérieur de la communauté l'interdisent expressément.

Briones précise rapidement que la frontière subtile entre le concept d'hébergement touristique et les autres modalités de location, telles que la location saisonnière ou la location de chambres, réside dans leur réglementation. Le premier est expressément exclu du champ d'application de la Loi sur les baux urbains (LAU) et n'est concerné que par la réglementation sectorielle de chaque communauté autonome. « En pratique, on pourrait dire que dans un immeuble résidentiel, il n'y a pas de distinction entre le fait qu'un utilisateur loue ce type d'hébergement pour des vacances saisonnières ou comme appartement touristique, car l'impact sur les autres propriétaires est le même », souligne l'avocat.

Fuentes-Lojo est convaincu que cette différenciation entre les différents régimes locatifs est due à une « myopie législative ». « Il s'agit d'une réforme précipitée, sans vision à moyen et long terme, ignorant qu'il existe d'autres types de locations de courte durée qui peuvent générer des externalités négatives similaires à celles des logements touristiques. »

Actuellement, les locations saisonnières sont réglementées par la LAU (Loi de l'Université autonome de Madrid) dans la catégorie des locations à usage non résidentiel. Cependant, selon Briones, compte tenu de la situation actuelle, « il est essentiel que ce type de logement soit réglementé plus en détail, car cette loi les définit simplement comme des contrats dont l'objectif principal n'est pas de satisfaire les besoins permanents en matière de logement du locataire ».

L'avocat préconise que les contrats détaillent l'objet ou l'objectif justifiant leur caractère temporaire, par exemple en raison d'une mutation professionnelle, et que des preuves documentaires soient fournies, ou à défaut, une déclaration sur l'honneur du locataire, ainsi que le détail des droits et obligations entre les parties.