« Excellente opportunité » : le marché est inondé d’appartements bon marché et problématiques

La hausse des prix de l'immobilier se poursuit sans relâche, affectant les biens les plus problématiques du marché. Un appartement de quatre chambres dans le quartier de Moratalaz à Madrid. Le prix demandé est de 210 000 €. L'annonce vous encourage à saisir « cette excellente opportunité ». Seule une photo de la façade est affichée, et plus bas, on comprend que l'appartement est indisponible. « Il ne peut être ni visité, ni expertisé, ni hypothéqué. Il doit être acheté comptant, et l'acheteur assume la charge de la libération des lieux . »

Il existe des centaines de biens de ce type, surtout dans les grandes villes, et pas seulement occupés. Des appartements grevés de charges sont également vendus, aux enchères, avec des locataires ou des usufruitiers (nue-propriété). Ces logements, autrefois considérés comme des biens résiduels, représentent aujourd'hui une part importante du marché immobilier abordable. Certes, on peut les acquérir à prix réduit – certains plus que d'autres –, mais ce ne sont pas des bonnes affaires, surtout compte tenu des nombreux problèmes qu'ils sont susceptibles de causer.

Compte tenu de la nouvelle situation du marché, Idealista a ajouté de nouveaux filtres à son moteur de recherche en janvier : nue-propriété, loué, avec locataires, occupé illégalement et disponible (sans aucune des restrictions précédentes). En mars dernier, Idealista a calculé que 2,6 % du total étaient des logements non immédiatement habitables. On compte 315 annonces à Barcelone et 335 à Madrid.

Fotocasa les a également recensés. À partir de 2021, ils ont commencé à gagner du terrain et, en 2022, avec la hausse des prix, leur part avoisinait les 21 %. Aujourd'hui, « 35 % des logements proposés à moins de 200 000 € sont soumis à des restrictions et se sont déjà imposés comme l'une des portes d'entrée du marché bas de gamme, dans un contexte où le prix des logements traditionnels a augmenté de 38 % depuis 2021 », note le portail. À Madrid, ils représentent 37 % et à Barcelone, 34 % (les prix y sont plus bas et les appartements autour de 50 000 € sont plus nombreux).

La Fédération nationale des associations immobilières (FAI) a constaté la prolifération de ces biens. « Il y a quelques années, ils représentaient un bien sur vingt, et aujourd'hui, ils peuvent représenter un bien sur cinq par zone. Le premier tiers des biens proposés sont des biens complexes », explique son président, José María Alfaro. L'expert souligne que la loi sur le logement de 2023 oblige les vendeurs et les propriétaires à divulguer le statut de propriété du bien dans leurs annonces.

Les acheteurs sont des investisseurs, de petits épargnants en quête de rendements immédiats ou de plus-values ​​à long terme. Ou encore des entreprises qui acquièrent des actifs à des prix très avantageux. Les cabinets d'avocats conseillent d'analyser chaque paramètre de la transaction afin d'éviter toute perte de temps, d'argent et, surtout, de raison.

La transaction la plus complexe et la plus risquée est l'achat d'un appartement squatté, même si elle permet les remises les plus importantes : entre 40 % et 60 %, selon les cas. « Il faut engager une procédure d'expulsion ou subroger celle déjà engagée par le précédent propriétaire. Il existe un risque de préjudice important et d'insolvabilité de l'occupant. Il est conseillé de prendre en compte ce coût supplémentaire lors de l'estimation du prix du bien », explique Montserrat Acebes, avocate chez Vilches Abogados. Une autre option consiste à négocier et à verser une somme d'argent aux occupants. Les prix ont également augmenté. « Ils ne partiront pas pour moins de 15 000 à 40 000 € », explique Luis Miguel Fernández, associé gérant d'Aestimatio Abogados. L'avocat sait de quoi il retourne. Un de ses clients a acheté un appartement squatté dans le Barrio del Pilar (Madrid) avec une remise de 40 % : il a payé 125 000 €. « J'ai alors déposé une demande de saisie immobilière et, en six mois, nous avons récupéré l'appartement, même s'il était en ruine. » Mari Luz Rodríguez, avocate chez Legálitas, prévient : « Les banques ne financent généralement pas ce genre de biens. »

Nue-propriété

Les annonces de vente en nue-propriété se multiplient, ce qui signifie que la propriété du bien est acquise, mais pas le droit d'en jouir. « La possession définitive dépendra d'un élément aussi ambigu que le décès de l'usufruitier ; il s'agit donc d'un investissement à long terme », précise le cabinet d'avocats KLJ. Plus l'usufruitier est ancien, moins le bien est cher. L'agence immobilière Eduardo Molet propose la nue-propriété d'un appartement sur le Paseo de la Florida (Madrid) à vendre pour 239 500 euros. Les propriétaires actuels ont entre 67 et 70 ans.

L'achat d'une maison avec des charges est assez courant, mais il est important d'en analyser le montant pour évaluer la rentabilité de la transaction. Montserrat Acebes conseille d'identifier ces charges (hypothèques, privilèges, etc.) avant l'achat en demandant un acte notarié à jour. Il est également conseillé de demander un certificat de dette à l'association des copropriétaires et de vérifier l'absence de dettes impayées auprès de la mairie (taxe foncière ou collecte des ordures ménagères) ou des services publics. L'acheteur est responsable de la dette pour l'année en cours et les trois années précédentes.

L'acquisition de biens immobiliers aux enchères ou par saisie immobilière (l'adjudicataire transfère ses droits à un tiers en échange d'un prix) est une autre problématique. « Les remises peuvent atteindre 30 % ou 40 %, même si la prise de possession peut prendre cinq ou six ans », explique Luis Miguel Fernández. Legálitas fournit les points clés : « Avant d'enchérir sur une maison mise aux enchères, il est important d'examiner attentivement la documentation et les charges. De plus, il est conseillé de vérifier si la totalité de la propriété est mise aux enchères ou seulement un pourcentage, par exemple 30 % », explique Mari Luz Rodríguez. L'avocate conseille également de vérifier si la maison est occupée et si elle nécessite des rénovations, éléments à prendre en compte lors de l'enchère. « Vous achetez à l'aveuglette et sans connaître son état », commente l'avocate de Vilches, qui recommande également un conseil juridique.

La transaction la moins problématique est l'achat d'un bien loué. De fait, si le vendeur peut prouver la solvabilité du locataire, les remises ne seront pas importantes. « Pas plus de 5 % ou 10 % », précise Alfaro. Et, dans certains cas, aucune. Selon l'associé gérant d'Aestimatio, « l'acheteur recherche un rendement immédiat d'au moins 3 % ou 4 % par an. » Chez KLJ, on explique les précautions à prendre : « Il est important de vérifier le contrat signé par les locataires, notamment s'ils disposent d'un droit de préemption et de rachat, la durée du contrat, le loyer, la ponctualité des paiements et la solvabilité des locataires, puisque le nouveau propriétaire reprend la place de l'ancien propriétaire. » Si le locataire n'est pas tenu d'autoriser les visites et que les relations avec le propriétaire sont mauvaises, celui-ci peut refuser d'ouvrir les portes. « Il ne sera pas possible d'accéder au bien pour l'évaluer et les banques sont réticentes à accorder un financement », explique Rodríguez.

Un autre problème est l'acquisition d'un logement avec un ancien bail. Les choses se compliquent alors, car le locataire paie un loyer minimum à vie (200 ou 300 euros par mois). « Certains locataires ont versé des indemnités de départ de 500 000 euros au locataire pour le contraindre à quitter le logement », explique Fernández.