Tribunal fiscal fédéral contre le propriétaire : les réserves du propriétaire ne sont pas déductibles comme dépenses professionnelles

Tribunal fédéral des finances contre les propriétaires : les réserves des propriétaires ne sont pas déductibles comme frais professionnels 25.02.2025, 14:55

Les propriétaires peuvent déduire les dépenses liées à la location à titre de déduction fiscale. Ceci s’applique également aux réserves versées pour l’entretien des biens communs. Toutefois, le simple fait de verser de l’argent dans la réserve ne donne pas droit à une déduction en tant que dépense professionnelle.

Les modifications apportées à la Loi sur la copropriété en 2020 n'entraînent pas d'améliorations fiscales pour la location de copropriétés : contrairement à ce que plusieurs espéraient, les propriétaires ne peuvent pas immédiatement déduire leurs versements dans la réserve d'entretien de l'association des copropriétaires comme dépenses d'entreprise, mais ne peuvent le faire que lorsque l'argent est réellement dépensé pour l'entretien de l'immeuble. C'est ce qui ressort d'un jugement rendu mardi par le Tribunal fédéral des finances (BFH) de Munich (réf. : IX R 19/24).

Le plaignant était un couple marié de Franconie qui possédait et louait plusieurs condominiums. Au cours de l'année litigieuse 2021, ils ont versé 1 326 euros de frais d'entretien aux réserves d'entretien des associations de propriétaires respectives et ont déclaré cela comme des frais professionnels dans leur déclaration fiscale.

Déduction fiscale pour l'utilisation réelle des fonds

Se référant à la jurisprudence antérieure de la BFH, l'administration fiscale et le tribunal fiscal de Nuremberg ne l'ont pas reconnu. Ce n’est que lorsque l’argent a été effectivement dépensé que l’on peut évaluer s’il a été réellement utilisé à des fins déductibles.

Les plaignants ont fait référence à la loi de 2020 sur la modernisation des propriétaires, qui a accordé aux associations de propriétaires leur propre capacité juridique. Depuis lors, il n’est plus possible pour les propriétaires de récupérer les fonds versés dans la réserve d’entretien.

Toutefois, comme l’a désormais décidé le Tribunal fédéral des finances, cela ne change pas le moment de la déduction fiscale. « Le lien avec la location n’apparaît que lorsque la communauté dépense les fonds accumulés pour des mesures d’entretien. » Les propriétaires d'appartements ne pourraient donc prétendre qu'à la déduction des frais professionnels.

L'argent versé appartient désormais « exclusivement à l'association des copropriétaires ». Toutefois, le déclencheur des paiements n'est pas le loyer, mais l'obligation légale de chaque propriétaire d'appartement de contribuer à la création et au maintien d'une réserve appropriée pour l'entretien de la propriété commune.