Peur des pertes financières – près de six milliards d’euros déduits ! Les investisseurs fuient les fonds immobiliers ouverts

Les fonds immobiliers ouverts étaient autrefois considérés comme l’une des classes d’actifs les plus sûres pour les investisseurs privés. De nombreuses banques les recommandent même à leurs clients comme alternative à un compte de dépôt à terme lorsque des sommes plus importantes sont en jeu. Cela explique pourquoi, selon le cabinet d'analyse Scope, les investisseurs allemands ont désormais placé environ 130 milliards d'euros dans de tels fonds.

Ceux qui l'ont remarqué partent déjà en masse : selon le cabinet d'études Barkow Consulting, les investisseurs ont retiré un total de 5,9 milliards d'euros des fonds en 2024, dont 611 millions d'euros rien qu'en décembre.

C'est d'autant plus grave qu'il n'est pas si facile pour les investisseurs de dire adieu à leurs parts de fonds : quiconque ne veut pas les revendre en bourse mais veut annuler son investissement doit en informer la société de fonds un an à l'avance - et doit avoir détenu les parts pendant au moins deux ans à ce moment-là. Cela signifie que la véritable vague d’émigration a commencé dès 2023 – les chiffres actuels ne montrent la mise en œuvre qu’après l’expiration du délai d’attente.

À tous ces inconvénients s’ajoute désormais un autre, crucial : les prix des parts de fonds chutent depuis des mois, mais de nombreux investisseurs n’en sont pas encore conscients. Les cours officiels des sociétés de fonds émettrices continuent d'afficher une hausse de valeur. Sur le marché secondaire, c'est-à-dire sur les bourses régionales de Hambourg, Francfort ou Munich, les mêmes fonds sont parfois cotés 20 pour cent plus bas.

Les fonds immobiliers ouverts n’ont jamais été des générateurs de rendement. Les grands fleurons comme « Hausinvest » de la filiale de Commerzbank, Commerz Real, réalisent rarement un rendement supérieur à 2 à 2,5 pour cent par an. Au cours des cinq dernières années, « Hausinvest » a réalisé un total de 11,3 pour cent . Sachant que ces fonds facturent également une prime d’émission pouvant atteindre 5 %, il faut au moins deux ans avant que les investisseurs ne soient dans le noir.

Les taux d'intérêt sur les comptes courants et à terme ayant désormais augmenté, les rendements réalisables des fonds semblent plutôt maigres en comparaison.

L’immobilier est généralement considéré comme un investissement sûr, et lorsque les loyers augmentent, les prix augmentent généralement aussi. Et lorsque les taux d’intérêt étaient bas et que davantage de personnes pouvaient s’offrir une propriété, les prix de l’immobilier ont explosé.

Pour ceux qui ne pouvaient pas se permettre d’acheter leur propre maison, leur propre appartement ou même un bien immobilier en location, il semblait d’autant plus intéressant d’investir une fraction de leur argent dans des fonds immobiliers ouverts afin de profiter de la hausse des prix de l’immobilier.

Mais très peu de ces fonds investissent dans l’immobilier résidentiel, dont les prix fluctuent peu, même en période de récession. La majorité des portefeuilles sont généralement constitués de biens immobiliers commerciaux. Et leurs prix ont considérablement baissé ces dernières années.

La disparition du commerce de détail physique conduit à des magasins vides partout dans le monde, à des centres commerciaux partiellement occupés et touche même certains entrepôts et propriétés logistiques. La tendance vers le télétravail ou les bureaux flexibles a réduit le besoin d’espace de bureau dans de nombreux endroits. Et au-dessus de tout cela plane l’épée de Damoclès de l’efficacité énergétique. En raison des coûts de chauffage élevés, les immeubles de bureaux des années 1970 et 1980 en particulier ont du mal à trouver de nouveaux locataires ou doivent être rénovés à grands frais pour les rendre plus économes en énergie.

De plus, les taux d’intérêt ont augmenté, entraînant une hausse des mensualités pour tous les investisseurs immobiliers qui ont acheté à crédit. De nombreux promoteurs immobiliers et planificateurs de projets ne peuvent plus faire face à cette charge supplémentaire. La faillite du groupe Signa n’était que la pointe de l’iceberg. Lorsque de tels déséquilibres conduisent à des ventes de détresse, ils dépriment le niveau général des prix sur le marché.

L’industrie a jusqu’à présent bien dissimulé ses problèmes. Cette évolution n’est pas visible dans les prix des fonds que les sociétés de fonds placent dans les vitrines des banques. Comme tirés par un fil, les graphiques des prix évoluent vers le haut, interrompus au plus par les jours de distribution. C’est parce que l’immobilier, contrairement aux actions en bourse, n’est pas négocié quotidiennement. De nombreux objets sont uniques, ce qui rend la comparaison difficile. À l’inverse, cela signifie qu’un prix qui ne peut être déterminé n’a pas besoin d’être dévalué.

L'évaluation est la tâche d'évaluateurs spéciaux qui vérifient les estimations plusieurs fois par an. Cela peut être fait sur la base des transactions immobilières dans la zone entourant l'emplacement ou sur la base du revenu locatif annuel multiplié par un facteur de marché. La deuxième méthode est généralement plus simple et offre des avantages aux gestionnaires de fonds : tant qu’un bien est encore loué, sa valeur ne doit pas être modifiée. Même un bien vacant peut être évalué sur la base du loyer attendu, à condition que le propriétaire puisse convaincre l'évaluateur qu'il existe des parties intéressées à ce prix. De cette manière, de nombreux gestionnaires de fonds ont « étiré » leurs besoins d’amortissement. On pourrait aussi dire « voilée ».

Mais à un moment donné, la différence entre la valeur marchande et la valeur comptable est si grande que les évaluateurs mettent fin à l'opération. Cela s'est produit fin juin 2024. À cette époque, la société de fonds Union Investment avait fait état d' un besoin de dépréciation de 600 millions d'euros pour son fonds « Uni Immo Wohnen ZBI ». En conséquence, la valeur du portefeuille est soudainement tombée à seulement quatre milliards d’euros. La valeur des parts du fonds a immédiatement chuté de 17 pour cent, à environ 42 euros. Six mois plus tard, la société de fonds rachète elle-même les parts du fonds pour 42,27 euros (au 25 février 2025). À la bourse de Hambourg, les investisseurs ont initialement reçu un peu plus de 30 euros pour cela. Actuellement, il est revenu à 37,50 euros, soit une différence de 11,2 pour cent par rapport au prix de la société émettrice du fonds.

Le parcours de l'UniImmo Wohen ZBI

De telles différences abondent sur le marché, comme le montre le tableau suivant. Les investisseurs sont particulièrement sceptiques à l'égard du fonds immobilier KanAm Leading Cities Invest (DE0006791825), qui a dû déprécier son portefeuille pour la troisième fois en décembre et qui vend des biens immobiliers depuis des mois pour lever des fonds pour les sorties de capitaux.

Le prix officiel fixé par la société de fonds KanAm a déjà baissé de 26 % depuis 2023, passant de 102,40 à 75,53 euros. À la Bourse de Hambourg, les actions se négocient à un prix bien inférieur : les investisseurs se voient proposer à la vente seulement 61,94 euros par action (au 25 février 2025), soit 18 % de moins.

Il n’est pas du tout certain que les prix des parts du fonds se redresseront et à quel niveau. La baisse des prix sur les marchés immobiliers allemands et européens semble pour l’instant s’être arrêtée. Mais seuls les gestionnaires de fonds eux-mêmes et les évaluateurs savent à quel point les valeurs des portefeuilles de fonds s’écartent déjà de la réalité. Une nouvelle baisse des cours des actions n’est donc pas à exclure, même si les fluctuations de prix se sont quelque peu calmées pour le moment.

Comme toujours dans de tels cas, des intermédiaires douteux tentent de profiter de l’incertitude des investisseurs. Certains investisseurs ont reçu une offre de SCP Investments Limited, basée aux Îles Marshall, via leur banque dépositaire. Les banques sont obligées de transmettre de telles offres ; elles ne disent rien sur leur sérieux.

Dans le cas de SCP, les investisseurs ont reçu une « invitation à soumettre des offres de vente ». SCP Investments les a appelés à soumettre une offre de vente jusqu'à un prix maximum. Toutefois, le prix maximum indiqué était nettement inférieur au cours actuel de la bourse. SCP Investments aurait donc pu vendre elle-même immédiatement les actions collectées à un prix plus élevé. Les investisseurs du fonds devraient donc ignorer de telles lettres.

Il existe désormais trois options pour les investisseurs qui détiennent de telles parts de fonds :

1. Attendez la fin de la crise et espérez que la valeur des fonds se redresse.

Il semble certain qu’une correction sera nécessaire, car les prix de l’immobilier se sont stabilisés et les taux d’intérêt restent élevés. Même si les prix augmentent à nouveau lentement en Allemagne, il ne faut pas s'attendre à un retour aux niveaux antérieurs dans un avenir proche. La question est de savoir si la dépréciation se reflète suffisamment dans le cours actuel de l’action. La tactique du « wait and see » pourrait donc s’avérer la plus coûteuse.

2. Annulez les parts du fonds auprès de la société de fonds, inscrivez-vous pour le remboursement, puis attendez le délai de grâce.

On ne sait pas du tout quelle sera la valeur de leur part dans un an. La décote actuelle du marché boursier par rapport au prix fenêtre de la société de fonds n'en est au mieux qu'une indication approximative. La situation pourrait également empirer, avec une baisse encore plus forte du prix du fonds. Toutefois, si les choses se passent mieux que prévu, il ne sera pas possible de revenir sur la résiliation.

3. Vendez maintenant les parts du fonds sur le marché secondaire/en bourse.

Cette solution risque également d’entraîner des pertes importantes pour de nombreux investisseurs. Le marché des capitaux ne vous donne rien gratuitement ; en cas de doute, un acheteur exigera une décote de risque supplémentaire sur le prix des parts du fonds. Cependant, vendre est probablement le meilleur choix si vous considérez les options d’investissement qui s’offrent à vous avec l’argent que vous recevez.

L’espoir que votre fonds compensera ses pertes est contrebalancé par la perspective bien réelle de taux d’intérêt fixes et au jour le jour lucratifs. Même un compte de dépôt à terme rapporte actuellement plus d’intérêts en un an qu’un fonds immobilier.

Comparaison des dépôts à terme de FOCUS en ligne Si un fonds malmené comme l'Uni Immo Wohnen ZBI revenait à son niveau de départ, cela correspondrait à une augmentation de prix incroyable de 20 pour cent. Il est plus réaliste d’envisager que le fonds augmente à nouveau à partir de son niveau actuel au même rythme que l’ancien – à condition qu’aucune dépréciation supplémentaire ne soit nécessaire. Même en période faste, le ZBI n'a réussi à générer qu'un rendement annuel de 2,54 % au mieux, selon Union Investment.

Statistiquement parlant, un ETF d’actions, par exemple sur l’indice MSCI World, offre des rendements nettement supérieurs, en moyenne de sept pour cent par an. Mais il s’agit d’une classe de risque différente et cela peut ne pas être une option pour les investisseurs immobiliers extrêmement réticents au risque.

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Dans tous les cas, il serait probablement préférable de retirer votre argent maintenant à perte et de l’investir dans un investissement plus prometteur plutôt que de regarder les fonds immobiliers ouverts décliner pendant des années.

Les cabinets d'avocats sont déjà au courant du problème et prévoient d'engager des poursuites contre les banques qui ont récemment vendu de tels fonds à des investisseurs privés - alors qu'elles auraient dû être conscientes du risque de dévaluation, car les cours de bourse s'étaient déjà éloignés des prix d'émission officiels.

La question cruciale sera : ont-ils explicitement informé leurs clients du risque potentiel de perte associé à ces fonds ? Ou peut-être ont-ils dissimulé le risque de dépréciations déjà intégré sur les marchés boursiers ? Le fonds aurait alors pu être classé dans une classe de risque complètement différente et ne pourrait plus être considéré comme sûr.

Si cela pouvait être prouvé sur la base du procès-verbal du conseil, au moins les investisseurs qui ont acheté après la première dévaluation majeure de KanAm en 2023 pourraient demander des dommages et intérêts. Il n’existe pas de date précise à partir de laquelle cela pourrait s’appliquer – et encore moins de déclaration juridiquement contraignante.