Marché immobilier en Autriche : pourquoi l'emplacement n'est pas le seul critère

Plusieurs facteurs importants déterminent la valeur d'un bien. « L'état est un élément essentiel de l'évaluation, au même titre que l'emplacement », a souligné l'expert immobilier Max Wohlgemuth lors d'une conférence de presse mercredi. L'état d'un bien influence également directement le prix de location et la rapidité de la location. « Un entretien régulier augmente la valeur, ou du moins la maintient », a déclaré Oliver Attensam, directeur de la société de gestion immobilière Attensam.

« Le marché immobilier est globalement sous pression », a constaté Wohlgemuth, associé directeur de Spiegelfeld et Wohlgemuth Property Evaluations. On ne constate que de légers signes initiaux de détente. « Lors de l'évaluation, l'essentiel, indépendamment du marché, est l'entretien du bien », a déclaré l'expert du secteur. Par ailleurs, des « déductions sont prévues pour les besoins d'entretien différés ». Un sous-sol sec, une belle façade et une toiture étanche contribuent positivement à l'évaluation.

Selon lui, les trois critères les plus importants lors d'un achat sont l'emplacement, l'état et le potentiel de revenu locatif. Attensam a également classé les critères comme « l'emplacement, les infrastructures et la qualité du bâtiment ». L'offre étant abondante sur le marché, un bien bien entretenu est un atout, a déclaré Wohlgemuth. Les acheteurs savent qu'ils n'auront pas à engager de dépenses importantes.

Cependant, les thèmes de l'efficacité énergétique et des technologies de chauffage gagnent en importance. Selon une enquête en ligne menée par Attensam auprès de 500 propriétaires, un bâtiment bien entretenu joue un rôle « très important » pour 42 % d'entre eux, et « assez important » pour 54 %. Le système de chauffage est le facteur le plus important pour la préservation ou la valorisation d'un bien immobilier (environ 80 %) ; il est suivi par les installations électriques (près de 55 %) et les énergies renouvelables (environ 54 %). L'enquête a été réalisée par Marketagent.

L'abandon progressif du fioul et du gaz, et donc des technologies de chauffage modernes, est de plus en plus pris en compte, notamment par les investisseurs professionnels. « Un système de chauffage moderne est un facteur de valeur », a généralement souligné Wohlgemuth. Une pompe à chaleur ou un chauffage urbain constituent un « avantage », mais un système de chauffage au gaz ne représente actuellement « pas une réduction de prix », selon l'expert immobilier pour les immeubles de rapport. Passer à un système de chauffage moderne n'est pas toujours simple : tous les propriétaires doivent être d'accord et « il y a toujours quelqu'un qui dit non ». Wohlgemuth voit ici « une certaine nécessité d'agir sur le plan juridique ».

La présence d'un système de chauffage est déjà la norme dans les bâtiments anciens. Il préférerait « ajouter un élément supplémentaire à l'estimation » si un système de chauffage pérenne est disponible. Selon lui, une chaudière à condensation n'est pas encore considérée comme telle ; elle serait seulement « légèrement supérieure » ​​à une chaudière classique. Un système de chauffage économe en énergie et répondant aux objectifs environnementaux à long terme génère une « valeur plus élevée, car la demande est plus forte ». Dans les immeubles commerciaux, le système de chauffage joue toujours un rôle majeur, a ajouté Wohlgemuth. Les investisseurs du fonds n'achèteront également que des biens modernes à cet égard.

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