L’abolition de la valeur locative imputée entraîne des réductions d’impôts de plusieurs milliards – ou une forte augmentation d’impôts

Lors des référendums sur les propositions fiscales, le porte-monnaie des électeurs joue souvent un rôle majeur. C'est probablement aussi le cas pour la réforme de la fiscalité immobilière résidentielle. Cette réforme supprime l'imposition de la valeur locative imputée. En contrepartie, la déduction fiscale pour l'entretien du bien disparaît et celle des intérêts de la dette est considérablement réduite.

Les conséquences financières pour les contribuables et l'administration fiscale dépendent essentiellement du niveau futur des taux d'intérêt hypothécaires. Plus le taux d'intérêt est élevé, plus l'impact de la réduction de la déduction des intérêts est important et plus il est probable que les contribuables soient confrontés à une charge supplémentaire globale. Selon les estimations fédérales, la réforme serait globalement neutre en termes de recettes, avec un taux d'intérêt moyen d'environ 2,8 %, sans tenir compte de l'évolution du comportement des contribuables et des cantons. Par rapport au scénario sans réforme, des taux d'intérêt plus bas entraîneraient un allègement fiscal, tandis que des taux d'intérêt plus élevés auraient l'effet inverse.

Selon les estimations, une variation des taux d'intérêt d'un point de pourcentage équivaut à environ 1,3 milliard de francs suisses par an (voir graphique). Avec un taux d'intérêt moyen de 1 %, la réforme pourrait entraîner des pertes de recettes de près de 2,5 milliards de francs suisses par an pour les autorités fiscales par rapport au scénario sans réforme. Avec un taux d'intérêt de 4 %, en revanche, les contribuables devraient s'attendre à des charges supplémentaires d'un peu plus de 1,6 milliard de francs suisses par an. À la mi-2025, le taux d'intérêt hypothécaire moyen était de 1,37 %. À ce niveau, les contribuables seraient globalement mieux lotis de près de 2 milliards de francs suisses avec la réforme qu'avec la loi actuelle.

Mais le niveau futur des taux d'intérêt sera crucial. Si le peuple vote oui dans deux semaines, les cantons auront besoin de temps pour la mettre en œuvre. Selon les informations fédérales, la réforme n'entrerait pas en vigueur avant 2028, voire 2030. Or, personne ne peut connaître le niveau futur des taux d'intérêt. Le meilleur résultat possible est une prévision relativement impartiale, c'est-à-dire qu'elle ne repose sur aucun agenda politique et que les écarts à la hausse sont tout aussi probables qu'à la baisse.

Les marchés financiers constituent un premier indice évident pour une telle prévision. Le taux de swap du franc suisse constitue le premier indice. Il s'agit du taux d'intérêt fixe payé sur le marché pour un échange contre des taux d'intérêt variables à court terme pendant une période donnée. Le taux de swap à trois ans est actuellement proche de zéro. Cela signifie que le marché anticipe une moyenne de taux d'intérêt à court terme autour de zéro au cours des trois prochaines années.

Les taux swap à long terme indiquent que le marché anticipe un taux d'intérêt moyen à court terme d'environ 0,4 % sur les dix prochaines années et d'environ 0,7 % sur les vingt prochaines années. Cela signifie que le marché ne prévoit pas de hausse significative des taux d'intérêt à long terme. Les anticipations réelles du marché pourraient néanmoins être légèrement inférieures aux taux swap mentionnés, car les taux à long terme comportent généralement une prime d'incertitude.

En tenant compte d'une marge typique pour la banque prêteuse, cela donne une prévision de taux moyens pour les prêts hypothécaires à taux variable (prêts SARON) de 1 à 2 % sur les dix à vingt prochaines années. Ce taux est légèrement supérieur au taux d'intérêt actuel des prêts SARON (0,65 à 0,85 %), mais se situe dans la même fourchette que le taux d'intérêt moyen actuel de l'ensemble des prêts hypothécaires en cours (1,37 %).

Le marché fournit également des indices sur les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe à long terme. Pour les nouveaux prêts hypothécaires à taux fixe sur 10 ans, les emprunteurs bénéficiant d'une bonne cote de crédit paient actuellement environ 1,3 à 1,4 %, et pour les prêts sur 15 ans, le taux est de 1,5 à 1,6 %. Ce taux se situe également dans la même fourchette que le taux d'intérêt moyen actuel de tous les prêts hypothécaires en cours.

Les prévisions de taux d'intérêt à long terme intégrées aux données de marché sont presque certainement erronées ; une prévision correcte serait aussi aléatoire qu'un gain à la loterie. Mais les prévisions de marché ne sont au moins pas politiquement biaisées et valent mieux qu'une vague intuition.

Une deuxième approche courante pour estimer l’évolution des taux d’intérêt à long terme est fournie par les estimations des modèles des économistes du niveau de taux d’intérêt « neutre » à long terme – le niveau qui ne stimule ni ne ralentit l’économie.

Voici quelques facteurs importants qui influencent les taux d'intérêt : les anticipations d'inflation (plus les anticipations sont élevées, plus le taux d'intérêt est élevé) ; les perspectives de croissance de l'économie (plus le taux d'intérêt est élevé, plus il est élevé) ; la force de la monnaie du pays (plus elle est forte, plus le taux d'intérêt est bas) ; les taux d'intérêt étrangers (plus le taux d'intérêt national est élevé, plus il est élevé) ; l'innovation technique (plus elle est forte, plus le taux d'intérêt est élevé) ; la structure de la population (plus la population est âgée, plus le taux d'épargne est faible et donc plus le taux d'intérêt est élevé) ; la dette publique internationale et nationale (plus elle est élevée, plus le taux d'intérêt est élevé).

L'interaction de tous les facteurs influençant l'évolution future des taux d'intérêt fait l'objet d'un débat houleux parmi les experts. Le point de départ évident pour une évaluation suisse est la Banque nationale suisse (BNS), qui, de par son rôle, doit se pencher particulièrement sur ce sujet et examiner différents modèles pour ses estimations. Ce printemps, une analyse réalisée par un groupe de chercheurs de la BNS a révélé une fourchette d'estimations modélisées pour le niveau neutre des taux d'intérêt directeurs de la BNS, allant d'environ -0,3 % à +0,5 % en termes réels (corrigés de l'inflation). En supposant un taux d'inflation moyen de 1 % par an, l'ajout d'une marge pour la banque prêteuse donnerait des taux d'intérêt hypothécaires d'environ 1,5 à 2 %.

Les évaluations du marché évoluent plus rapidement que les estimations des modèles des économistes. Actuellement, les deux approches ne prévoient qu'une légère hausse des taux d'intérêt hypothécaires à long terme. Il convient toutefois de noter une asymétrie : même avec des taux directeurs négatifs de la BNS à long terme, il est peu probable que les taux d'intérêt hypothécaires descendent en dessous de 1 %, mais une forte hausse des taux directeurs est également attendue.

Globalement, une prévision plausible à long terme pour les taux d'intérêt hypothécaires moyens est proche de 2 %. À ce niveau, les propriétaires seraient nettement mieux lotis avec la réforme qu'avec le statu quo. Cette prévision se révélera probablement erronée, mais il est difficile d'imaginer mieux aujourd'hui.