¿Demasiadas casas? El país necesita a alguien que pueda alquilarlas con tranquilidad.

Según el Jornal de Notícias , el país cuenta con cientos de miles de viviendas disponibles, listas para ser ocupadas. Constan en el censo, los satélites y las estadísticas. Al parecer, solo falta que alguien las abra. Si bien el artículo es provocador, el subtexto es más serio: si las viviendas existen y no se utilizan, el problema no es estructural, sino moral. La culpa es de quienes las poseen, no de quienes gobiernan o han gobernado. Como siempre, el enemigo es el propietario.

Este tipo de discurso, que mezcla resentimiento e ingenuidad, ha ido ganando terreno en toda Europa. Políticos de todo el espectro político repiten variaciones sobre el mismo tema: que el mercado ha fracasado, que el Estado debe intervenir, que el derecho a la vivienda prevalece sobre la propiedad privada. Es populismo inmobiliario disfrazado de justicia social. Y, como cualquier populismo, culpa en lugar de ofrecer soluciones.

El problema es que la realidad no se doblega ante eslóganes vacíos. Las casas existen, sí. Pero están cerradas porque sus propietarios han quedado desprotegidos por el sistema. Y esta desprotección no es la paranoia de los ricos ni una conspiración de los fondos inmobiliarios. Es una respuesta racional a un contexto regulatorio y fiscal punitivo, moldeado durante décadas. Gobiernos que confunden regulación con virtud y creen que fijar precios por decreto basta para anular la ley de la oferta y la demanda.

Hoy en día, en Portugal, poseer una propiedad es arriesgado. El Estado la trata como un privilegio sospechoso, no como un derecho garantizado. El sistema judicial es lento. La tributación es volátil, onerosa y penalizadora. La legislación cambia según el viento político, lo que introduce incertidumbre en los contratos y fragiliza la relación entre propietarios e inquilinos. Y, por si fuera poco, se fomenta un discurso público que idealiza la okupación y demoniza a quienes invierten.

Este es el escenario que saca del mercado a miles de propiedades. No por codicia, sino por vulnerabilidad legal. Los pequeños propietarios, aquellos que heredaron un apartamento, invirtieron sus ahorros en una propiedad de alquiler y planearon complementar su jubilación con un alquiler mensual, han abandonado el mercado. No porque sean malos ciudadanos, sino porque no quieren convertirse en víctimas legales. Este comportamiento no es irracional. Es la respuesta lógica a un entorno hostil. Y es precisamente aquí donde la teoría económica ofrece la clave para comprender lo que está sucediendo. George Stigler, premio Nobel de Economía, explicó en 1971 que la regulación no es neutral . A menudo es capturada por grupos de interés y utilizada para proteger a los incumbentes, creando barreras de entrada y distorsionando el mercado. Anne Krueger demostró que esta regulación genera rentas artificiales, que fomentan la búsqueda de rentas : la búsqueda de ganancias a través de la influencia política en lugar de la innovación o la eficiencia.

Gordon Tullock demostró que este comportamiento tiene altos costos sociales. Recursos que podrían destinarse a rehabilitar edificios o crear soluciones de movilidad se desperdician en demandas , cabildeo político y otros errores. Sam Peltzman y Mancur Olson completaron el panorama: con el tiempo, estas distorsiones se acumulan , reduciendo la productividad, obstaculizando el crecimiento y profundizando las desigualdades. Por una vez, lo que funciona en la práctica ha superado la prueba de la teoría.

El mercado inmobiliario portugués es un ejemplo clásico. Tenemos alquileres controlados, desahucios lentos, incentivos perversos y un sistema legal que protege a los morosos. Tenemos un Estado que promete a todos la casa perfecta, mientras castiga a quienes se atreven a ofrecer viviendas reales, con costes reales, riesgos reales y contratos reales.

El resultado es trágico: menor oferta. Y con menor oferta, mayor competencia por las pocas propiedades disponibles. Y con mayor competencia, precios más altos. Ironía de las ironías: los controles de precios, las restricciones legales y la retórica moralista no solo no resuelven el problema, sino que lo agravan. Quieren proteger a los inquilinos y terminan empujándolos a la precariedad. Quieren garantizar la asequibilidad y terminan reduciendo las opciones. Quieren imponer la justicia y terminan creando escasez.

Ante esto, ¿qué debemos hacer? Libertad. Pero no una libertad abstracta o ideológica. Una libertad concreta, basada en la responsabilidad contractual, la seguridad jurídica y el respeto a la propiedad. Significa permitir que propietarios e inquilinos negocien libremente. Significa garantizar el cumplimiento de los contratos. Significa racionalizar el sistema judicial, crear mecanismos extrajudiciales de resolución de disputas, estabilizar el marco fiscal y tratar la vivienda como un activo económico, no como un arma política.

Esta libertad es la única manera seria de aumentar la oferta. Porque sin confianza, no hay inversión. Sin previsibilidad, no hay rehabilitación. Y sin respeto a los derechos de quienes tienen vivienda, nunca habrá vivienda para quienes no la tienen.

Y no, esto no es una utopía liberal. Es lo que ya funciona en docenas de países. Basta con observar los ejemplos europeos que respetan los derechos de propiedad, permiten contratos libres y tienen mercados de alquiler dinámicos y asequibles. En Berlín, cuando intentaron congelar los alquileres por ley, la oferta disminuyó, los precios del mercado libre se dispararon y la medida tuvo que ser revocada . En Estocolmo , años de control estatal de alquileres crearon un mercado negro de subarrendamientos, donde solo quienes tienen "amigos" pueden conseguir una vivienda . En Barcelona , mientras soñaban con la comuna catalana, le dieron la espalda al mercado. La intervención municipal ahuyentó a los inversores, detuvo la construcción y sumió la vivienda en la informalidad.

Portugal parece empeñado en repetir todos estos errores. Y lo hace con una convicción casi religiosa. Cada nueva ley que limita la libertad contractual se presenta como un avance civilizatorio. Cada medida que debilita el latifundismo se aplaude como si fuera justicia social. Cada ataque a la propiedad se idealiza como una defensa de los débiles. Pero todo esto tiene un precio. Y estos precios los pagan, irónicamente, las mismas personas a las que se pretendía proteger.

¿Queremos resolver la crisis inmobiliaria? Empecemos por liberar el mercado. Dejemos de tratar la vivienda como una trinchera ideológica y empecemos a tratarla como lo que es: un mercado esencial que requiere oferta, protección de los inversores y estabilidad jurídica.

Y por favor, dejemos de repetir que hay miles de viviendas listas para ocupar. No están disponibles debido a las leyes, la ineficiencia y la inseguridad. Y hasta que esto cambie, seguir culpando a sus propietarios solo sirve a la retórica de quienes atacan la propiedad privada, cuando el verdadero problema reside en quienes bloquean, desalientan y acosan a quienes las alquilan.