Alquileres en el sur mendocino según Sandra Valdez, del sector inmobiliario, en Aconcagua Radio

San Rafael, con su consolidada oferta educativa, experimenta un flujo constante de estudiantes universitarios que dinamizan el mercado de alquileres. "Me dedico mucho a estudiantes —señala Valdez—. Entonces, por ejemplo, tenemos mucha oferta educativa en la ciudad de San Rafael y faltan inmuebles", explica Sandra Valdez, señalando la alta demanda en este segmento.

A esta demanda estudiantil se suma la de familias jóvenes en busca de independizarse y, también, el sector turístico que caracteriza a la región.

La dinámica del mercado de alquileres en San Rafael ha estado marcada por un antes y un después de la ley 27.551, la cual, según la inmobiliaria, generó un retroceso en la disposición de los propietarios a ofrecer sus inmuebles en alquiler tradicional, volcándolos hacia el alquiler turístico o la venta.

Sin embargo, la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que retornó a las bases de la libre contratación en las locaciones urbanas, ha comenzado a modificar este panorama. "Ahora, por ejemplo, con este decreto el mercado ha vuelto a ser más dinámico", celebra la propietaria de la inmobiliaria.

En cuanto a la proporción de propiedades destinadas al alquiler turístico en comparación con el tradicional, Valdés ofrece una estimación basada en la experiencia del mercado local. "La sensación que a nosotros nos da es que es un 30-70 o hasta un 40-60 te diría, porque es impresionante la oferta turística que tiene San Rafael", explica, detallando que un 30% al 40% de las propiedades se destinarían al turismo, especialmente en zonas rurales con alta demanda.

La mayoría de los alquileres turísticos operan de manera formal, a menudo vinculados a la oficina de turismo local, aunque las plataformas online como Airbnb también juegan un papel importante.

En relación a la demanda estudiantil, la derogada ley de alquileres generó dificultades debido a los aumentos anuales basados en un índice. "Cuando empezó la ley 2.751 con los aumentos anuales fue shockeante para los inquilinos. Por más que fue una ley que se implementó como una ayuda para el inquilino, no terminó ayudando al inquilino", analiza Valdez. Los aumentos anuales resultaban significativos y difíciles de afrontar para los estudiantes y sus familias.

Con el DNU, el panorama ha cambiado. La libre contratación permite acuerdos con aumentos trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, adaptándose mejor a la capacidad de pago de los inquilinos.

Esta nueva dinámica facilita la planificación de los estudiantes, quienes suelen regresar a sus hogares en diciembre y retornar a mediados de febrero. "Y, por ejemplo, los chicos cuando se van en diciembre y vuelven mitad de febrero o principio de febrero, ya tienen su departamentito reservado y ya saben cómo lo van a contratar", destaca Valdez.

En cuanto a la renovación de contratos, la situación también ha mejorado con el nuevo marco regulatorio. "En un principio fue el tema de lo que pasó con la ley 27.551, pero ahora nosotros nos vemos más acomodados. Y como los aumentos no se están haciendo tan bruscos como en ese entonces, son manejados", afirma Valdez, aunque reconoce que la situación económica general aún puede generar dificultades para algunos inquilinos.

En definitiva, el mercado de alquileres en San Rafael se presenta como un escenario complejo y en constante adaptación, influenciado por factores tan diversos como la demanda estudiantil, el atractivo turístico, las regulaciones legales y las políticas económicas. La derogación de la anterior ley y la implementación del nuevo decreto han generado cambios significativos, buscando un equilibrio entre las necesidades de inquilinos y propietarios en una región con particularidades muy marcadas.

Escuchá la nota completa acá y podés escuchar la radio en vivo en www.aconcaguaradio.com