¿No calificás para un crédito hipotecario? Igual podés comprarte una propiedad
El leasing inmobiliario, básicamente, se trata del alquiler de un bien inmueble, propiedad del locador (denominado dador) sobre el cual tenga facultad de entregar en leasing, con una opción de compra irrevocable por parte del locatario (denominado tomador).
Esta herramienta también puede abarcar una operación financiera con la intervención de un tercer financista, tanto particular como entidad bancaria, y, además, entrar en el proceso de securitización de contratos de leasing.
En su origen, el leasing nació como un negocio financiero, por lo que además de los sujetos –dador y tomador-, intervenía un tercero, como una entidad de crédito. Incluso, la anterior legislación establecía que únicamente podían ser dadores las entidades financieras o sociedades cuyo objeto era exclusivamente la realización de operaciones de leasing, excluyendo a las personas físicas.
Ahora, la actual legislación permite que cualquier persona humana o jurídica (sociedades) pueda actuar como dador. Con ello, se amplía notablemente el abanico de posibilidades negociales, especialmente en materia inmobiliaria. Esto significa que cualquiera puede hacer una operación de leasing.
Para arrancar hay que tener en claro que pueden ser objeto del contrato de leasing cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software, pero, en este caso, nos referiremos exclusivamente al leasing inmobiliario, como una forma ventajosa y ágil para el acceso a viviendas, oficinas, locales comerciales, galpones, depósitos y plantas industriales.
Pero por qué decimos que un contrato de leasing es mucho más ventajoso que uno de alquiler, además de una solución para quienes no accedan a herramientas como la financiación con garantía hipotecaria.
El primer punto a tener en cuenta es que es muy difícil cumplir con los requisitos que exigen los bancos para otorgar créditos con garantía hipotecaria. En general, de cada 100 solicitudes, se aprueban entre 10 y 15, fundamentalmente porque la mayoría de los solicitantes tienen parte de sus ingresos fuera del sistema formal, especialmente los monotributistas, pero muchos de ellos pueden calificar para cerrar un contrato de leasing, ya que solo tiene que calificar como locatarios.
Para explicarlo de manera sencilla se trata de dos contratos en uno: el del alquiler con la opción irrevocable de venta ya que el propietario -dador- siempre está obligado a venderlo.
Si ese alquiler se realiza a través del leasing con una opción de compra irrevocable en favor del locatario, se le acreditarán todos los pagos mensuales de los cánones, como a cuenta del precio de compra. Esa es la enorme ventaja del leasing sobre la compraventa con hipoteca.
Es un contrato que se realiza a través de una escritura pública que se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La legislación actual prevé un ventajoso tratamiento impositivo del leasing, como la posibilidad de pagar el IVA a medida que se van cancelando o devengando los cánones (la cuota del leasing, es decir el alquiler más la parte financiera). Con este sistema, ya no se deberá integrar el 100% del IVA al momento de la compra o del inicio de la relación contractual. Es decir, el IVA se paga con las cuotas.
Además, a los efectos contables el alquiler es un gasto del tomador (inquilino), quien dispone del uso y goce de un bien de capital, sin incorporarlo a su patrimonio. A diferencia de la adquisición, donde el propietario deberá tributar sobre un monto de compra.
El desarrollo de este contrato presenta dos etapas definidas. La primera es de locación y la segunda de compraventa, en caso que el tomador haga uso de la opción de compra en su favor.
En la etapa de locación, la figura del dador (propietario) es similar a la del locador, que es dueño del inmueble o en su defecto posee facultad para entregarlo en leasing de acuerdo a los casos previstos en la ley.
En el caso del leasing inmobiliario, el Código Civil y Comercial establece que en la etapa locativa en primer lugar rigen las normas específicas sobre el leasing y lo pactado en el contrato y, en lo no previsto, se aplican subsidiariamente las normas sobre locación y, si el tomador opta por el ejercicio de la opción de compra. Primero se aplicará la normativa específica del leasing y lo convenido en el contrato y por último, las disposiciones sobre la compraventa inmobiliaria.
Es decir en primer lugar rigen las normas de la legislación de alquileres y luego lo establecido por las partes en el contrato de leasing según el del Código Civil y Comercial.
La ley dispone que el contrato de leasing inmobiliario debe ser otorgado en escritura pública y a los efectos ante terceros y registrarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble del lugar de ubicación del bien.
El canon o alquiler periódico –generalmente mensual- que debe pagar el tomador, al igual que un inquilino, está compuesto por un valor locativo y un componente del costo financiero del capital, representado por el valor de plaza del inmueble, menos una amortización por depreciación por obsolescencia (algo habitual en las plantas industriales), que variará de acuerdo al tipo de bien que se trate.
Así, los muebles, como los equipos de computación, tendrán una rápida depreciación y en el supuesto de inmuebles, la disminución del valor de lo edificado dependerá del destino, ya que no será lo mismo una construcción destinada a vivienda que otra a planta industrial de alta tecnología, donde la desactualización se dará en un plazo mucho más breve (en algunos casos menor a 10 años) y en el supuesto de oficinas, locales comerciales y viviendas, incluso podría existir aumento de los valores.
Todos los gastos ordinarios, extraordinarios de conservación, incluso los seguros, impuestos y tasas, son a cargo del tomador (locatario), salvo pacto en contrario.
Efectivamente, el tomador está facultado por la ley a alquilar el inmueble, salvo pacto en contrario, tal cual ocurre en los contratos de locación. La facultad para arrendar el inmueble le otorga al tomador una ventaja extra, ya que con los alquileres que perciba, podrá pagar parte de los cánones.
Como la legislación específica no lo prohíbe, el principio general es que sí, pero habitualmente en los contratos se pacta la prohibición de ceder la posición contractual para el tomador y no para el dador.
Hay dos sistemas: fijar el valor al principio, es decir cuando se firma el contrato, o hacerlo en el momento en el que se aplica la opción de compra, conforme se determine en el contrato, por ejemplo mediante el promedio de tasaciones de tres inmobiliarias. En ambos supuestos, se descuentan los montos acumulados de los cánones pagados. En los países con economía muy estable y sin antecedentes de “burbujas inmobiliarias”, se opta por fijar el precio de la opción de compra, al comienzo del contrato.
Luego de pagados dos tercios del total de cánones o antes, si así se pactó en el contrato, el tomador puede hacer uso de la opción de compra del inmueble, que se corresponderá a una obligación irrevocable de venta por parte del dador. El precio de la opción o valor residual, que generalmente representa el 25% del valor del inmueble, al principio del contrato, puede ser pagado –según se haya convenido- al contado o a plazos, con o sin garantía hipotecaria, ya que se transmitirá el dominio en cabeza del tomador.
Una sin duda es el desalojo exprés ante incumplimiento. Ante falta de pago de los cánones, el desalojo procede en un plazo brevísimo (cinco, sesenta o noventa días, según los casos), mientras que en un contrato de alquiler puede demorar no menos de 18 meses. Por esta razón al propietario le conviene este tipo de contrato que uno con hipoteca. De hecho, es el contrato que menos incumplimiento tiene. Aunque hay que tener en claro que es clave que el contexto macroeconómico de la Argentina sea estable y de baja inflación. Respecto a las ventajas sobre la hipoteca: representa una mayor seguridad jurídica que la hipoteca, ya que la titularidad del dominio sigue asentada en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre del dador o locador, hasta que el tomador o locatario ejercita la opción de compra y, si antes cae en mora, los cánones pagados quedan en poder del dador y el tomador los pierde.
En caso de concurso o quiebra del dador propietario, el contrato continuará por el plazo pactado y el tomador podrá ejercer la opción de compra en el tiempo previsto por la ley o el contrato.
Esto se da cuando alguien necesita dinero y acude a un acreedor. El propietario como “garantía” puede venderle su inmueble pasando a ser tomador o locatario (inquilino de leasing), quien lo podrá recuperar ejercitando la opción de compra irrevocable, siempre que pague en tiempo y forma los cánones.
Al acreedor, que pasa a ser comprador y luego dador, le resulta sumamente ventajosa esta metodología en relación a la hipoteca, porque en ésta el bien gravado sigue en cabeza del deudor y si éste no cumple con los pagos, se le deberá iniciar un juicio de ejecución hipotecaria con los avatares de las decisiones políticas demagógicas, como la que dispuso en su momento la suspensión de las ejecuciones, en cambio en el sale and lease back, el inmueble pasa a ser propiedad del acreedor, quien luego le da la posibilidad al deudor de recuperarlo a través del leasing. Como vemos, este contrato es sumamente conveniente para las partes, porque posibilita el desarrollo de negocios dentro de un marco de seguridad jurídica que aventaja a la simple locación o compraventa con garantía hipotecaria dado que contiene normas procesales que abrevian notablemente los plazos para que el dador recupere el inmueble y la inversión en caso de incumplimiento del tomador.
El tomador, ante el concurso o quiebra del dador, queda resguardado en sus derechos, con la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad Inmueble, pues todos los cánones pagados le serán computados a cuenta del precio si ejerce la opción de compra, cosa que no sucedería con un simple “contrato locativo con opción de compra” en su favor, ya que perdería lo pagado como alquileres. Por eso es uno de los contratos donde prácticamente no existen incumplimientos por parte del tomador (locatario), porque perdería todos los cánones acumulados que luego le servirían como a cuenta del precio en caso de optar por la compra del inmueble.
Con esta innovadora figura jurídica, se avizoran numerosos negocios inmobiliarios, siempre que se cuente con una adecuada información y el asesoramiento profesional idóneo.
* El autor es abogado especialista en Derecho Inmobiliario, titular el Estudio Abatti & Rocca y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
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