Rentas de los edificios en el Modelo 730, cómo calcularlas y gestionarlas

Al presentar la declaración de la renta, uno de los elementos que se deben tener en cuenta es el relativo a las rentas de la construcción. Esta sección debe ser cumplimentada por quienes posean viviendas en alquiler o ubicadas en el municipio donde se encuentre la vivienda habitual. Quienes cumplan estos requisitos deberán indicar las rentas del suelo en el Modelo 730/2025.

La gestión de las rentas inmobiliarias lleva a muchos contribuyentes a cometer errores : de hecho, las propiedades a su disposición y los ingresos por alquiler deben gestionarse correctamente. Un aspecto importante que hay que controlar son los diferentes métodos de tributación.

Modelo 730/2025, rentas de edificios

El contribuyente debe indicar en el Modelo 730/2025 las rentas derivadas de la simple posesión de bienes inmuebles o terrenos : para ello, debe utilizar la casilla dedicada a las rentas del suelo. Esta indicación también debe completarse cuando, durante 2024, se hayan producido variaciones con respecto a 2023.

Algunos edificios, sin embargo, no necesitan ser indicados en la declaración, porque no generan ningún tipo de renta catastral.

No es necesario indicar:

• los locales propiedad del condominio en el caso de que la cuota de renta que corresponda a cada condominio individual sea inferior a 25,82 euros por cada unidad inmobiliaria (esto no se aplica a locales comerciales y propiedades que hayan sido alquiladas);
• los inmuebles para los que las autoridades competentes hayan expedido autorizaciones o licencias de restauración, remodelación conservadora y renovación de edificios, aunque la desgravación fiscal sólo sea aplicable durante el período a que se refiere la disposición y únicamente cuando el inmueble no haya sido utilizado;
• edificaciones rurales, aun cuando existan dependencias para uso habitacional;
• edificios totalmente reconvertidos en museos, bibliotecas, archivos, filmotecas o hemerotecas abiertas al público;
• los edificios utilizados con fines agrícolas, incluidos los utilizados para la protección de plantas o para la conservación de productos y equipos agrícolas, incluso cuando se utilicen para almacenar suministros necesarios para el cultivo;
• las propiedades rurales cuando se utilicen para agroturismo;
• edificios instrumentales utilizados en actividades empresariales o profesionales;
• los bienes que hayan sido utilizados exclusivamente para el ejercicio del culto, incluidos los monasterios de clausura y sus dependencias, siempre que no hayan sido arrendados;
• cualquier edificio que deba declararse dentro del marco de ingresos varios.

Cuándo tienes que pagar el IMU y no el IRPEF

A partir de 2012, el IMU ha sustituido sustancialmente al IRPEF y los impuestos adicionales relacionados que se deben pagar en relación con los ingresos procedentes de edificios que involucran propiedades que no han sido alquiladas.

Esto se establece en el artículo 8, apartado 1 , del Decreto Legislativo n.º 23/2011 : esto significa que, cuando se paga el IMU por inmuebles no alquilados, ya no es necesario pagar el IRPEF ni los impuestos adicionales correspondientes. Lo mismo se aplica a los inmuebles que se han cedido en comodato.

Además de esta regla general, el artículo 1, apartado 717 de la Ley n. 147/2013 prevé que los inmuebles de vivienda no arrendados situados en el mismo municipio en el que el contribuyente tiene el inmueble utilizado como vivienda habitual y cuando este último esté sujeto al IMU contribuyen a la formación de la base imponible del Irpef en un 50%.

En 2014, el legislador introdujo algunas novedades respecto a las normas del IMU para residencias principales .

Esto ha conllevado algunos cambios en el principio mencionado. Recordemos, de hecho, que:

• El IMU no debe pagarse por la vivienda principal y sus accesorios, pero los ingresos resultantes contribuyen a la formación del IRPEF global (incluso si el legislador ha previsto una deducción de los ingresos globales por un importe igual al importe de la renta catastral del inmueble);
• El IMU debe pagarse por las residencias principales que se califican como de lujo, es decir, cuando entran en las categorías catastrales A/1, A/8 y A/9 (incluso en este caso, los contribuyentes no tienen que pagar el IRPEF y los impuestos adicionales relacionados, porque las rentas de la residencia principal no contribuyen a la formación de la renta global).

¿Quién está obligado a declarar los ingresos de la tierra?

En principio, los contribuyentes que sean propietarios de la propiedad inmobiliaria por título de propiedad u otro derecho real deben declarar las rentas del suelo en el Formulario 730/2025 . La casilla B debe ser cumplimentada por el propietario de las propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad como generadoras de rentas.

También están obligados a ello los siguientes sujetos:

• el titular del derecho de superficie, es decir, la persona que tiene derecho a erigir y mantener un edificio en un terreno ajeno, continuando conservando la propiedad del inmueble, pero no la del terreno sobre el que se construye;
• el titular del derecho de usufructo, es decir, la persona que puede utilizar un inmueble ajeno y obtener de ello los beneficios resultantes, incluso si está obligado a respetar el fin económico del propio inmueble (en este caso el propietario está privado de la posibilidad de utilizar el inmueble y es propietario únicamente de la llamada nuda propiedad);
• el titular del derecho de uso, es decir, de utilizar un bien ajeno y obtener de ello los beneficios que de él resultan;
• el titular del derecho de habitación.

Entre los sujetos obligados a completar el formulario se encuentran también los socios de sociedades simples y equivalentes que generan ingresos por inmuebles. En este caso, es necesario indicar los ingresos brutos tal como aparecen en la declaración de distribución emitida por la sociedad.

¿Cómo se determinan los ingresos provenientes de los edificios?

Cuando no existe contrato de arrendamiento , los ingresos provenientes de los inmuebles se determinan mediante un sistema de tipo fijo, basado en las tasas de tasación . Estos ingresos contribuyen a la determinación de los ingresos totales del contribuyente, independientemente de su percepción real.

Para su tributación se deberá utilizar la renta catastral, la cual se determina de la siguiente manera:

• para los inmuebles de uso ordinario, se deberá aplicar el tipo de avalúo establecido por la ley de catastro, el cual deberá multiplicarse por el tamaño de la unidad inmobiliaria;
• para los inmuebles con destino especial o particular, se deberá realizar una estimación directa del valor por la Agencia Tributaria;
• en el caso de que los inmuebles no estén aún inscritos en el registro de la propiedad o estén inscritos pero con una renta insuficiente, se deberá aplicar una renta provisional.

De manera muy pragmática, para determinar cuál es el ingreso registral de la tierra, es necesario extrapolar del certificado registral de la tierra :

• el área del censo;
• la categoría;
• la clase;
• la coherencia relativa a la unidad inmobiliaria.

En caso de que la propiedad haya sido alquilada, además de la renta catastral, también es necesario tener en cuenta la renta real. La tributación de esta cantidad depende del tipo de contrato estipulado entre las partes.