Europa lanza una reforma para facilitar el crédito a promotores inmobiliarios y constructores

La crisis de vivienda que afronta España exige actuar sobre muchas áreas distintas para poder resolverla. Y aun así tardará. La Unión Europea ha lanzado una reforma que busca ayudar ante esta situación que se está produciendo en todo el continente. Ultima una relajación de los requisitos que se exigen por ley a los bancos para conceder crédito con el fin de construir y promover vivienda. Estos se endurecieron mucho tras la crisis financiera de 2008, y ahora se rebajarán siempre que se cumpla con una de dos condiciones. Por un lado, que haya un mínimo de preventas significativo de la promoción —y que sea el mismo en toda Europa—, o un número de contratos de alquiler ya comprometidos (que pueden ser también, por ejemplo, plazas de residencias de ancianos o estudiantes). La otra será que el promotor aporte algo de capital (el llamado en inglés skin in the game: que ponga en juego una parte de su dinero y tenga, por tanto, algo que perder).

Esta reforma contempla que, cuando se cumpla con uno de estos dos requisitos, se podrá reducir en un tercio la exigencia de capital que impone la legislación al banco: en lugar de ponderarse el riesgo un 150% como se hace ahora, pasará a un 100%. En la práctica, por cada euro prestado la entidad tendrá que aparcar en torno a un 12%, que son los actuales niveles de solvencia, en vez de un 18%. Así, el préstamo para la promoción de vivienda dejará de tener el tratamiento de inversión especulativa o de riesgo elevado que se dio a este tipo de crédito en un reglamento europeo de 2013, aprobado en respuesta a la crisis financiera.

Esta nueva regulación ya está en vigor desde enero de este año. Pero falta que la Autoridad Bancaria Europea (EBA por sus siglas en inglés) redacte las guías para poder aplicarla. La agencia regulatoria europea, que preside el español José Manuel Campa, tiene que definir qué se considera una aportación de capital: dinero, suelo, garantías, subvenciones, gastos u otros conceptos. En una consulta pública que hizo hace un año, la EBA proponía que la aportación de capital requerida fuera superior al 35%.

La autoridad bancaria también ha de establecer los niveles de preventas o de alquileres ya suscritos para poder beneficiarse de esta relajación regulatoria. En la mencionada consulta, la EBA estableció un 50% de preventas. Y este requisito de casas ya vendidas o alquileres ya suscritos se reduciría si es una promoción con impulso público o que no tenga ánimo de lucro. Se consideraría preventa si existe un depósito del 10% del precio del inmueble, y prealquiler con tres meses de renta. En principio, el informe de la EBA estará listo en el segundo trimestre de este año. A partir de ahí se prevé que el BCE y el Banco de España lo adopten con celeridad para que esté plenamente operativo cuanto antes.

En general, los promotores se quejan de que tienen que operar con poca financiación externa, prácticamente a pulmón. Y la banca en España lleva desde 2008 disminuyendo su exposición a este sector estigmatizado tras el estallido de la burbuja. Fuentes consultadas del sector inmobiliario consideran que la iniciativa puede suponer un cambio sustancial, ya que podría brindar un cierto impulso al crédito para construir vivienda. Este se ha estado reduciendo ininterrumpidamente hasta mediados del año pasado. Desde entonces se aprecia una cierta estabilización, si bien todavía se encuentra en unos niveles muy bajos.

Antes de la crisis financiera, el crédito para las actividades de promoción inmobiliaria y construcción era considerado muy seguro. Se trataba de préstamos que duraban unos dos años, el tiempo que se tardaba en construir. Una vez finalizada la obra, la financiación se extinguía para dar paso a las hipotecas. El crédito inmobiliario se subrogaba de la empresa a los particulares y el banco captaba así los clientes. El motivo de esta seguridad era que la persona física responde con todas sus rentas presentes y futuras. De hecho, la banca española se ha financiado bastante con cédulas y títulos hipotecarios en los que se había incluido como respaldo mucho crédito a persona física, y estos nunca se impagaron.

Bajo este modelo, la dación en pago solo existía en la práctica y de forma generalizada para las personas jurídicas, que podían cerrar el negocio y dejar la construcción al banco. Hasta el punto de que era habitual montar una empresa solo para una única promoción inmobiliaria. Así se evitaba además, aunque de forma ficticia, el problema de concentrar mucho crédito en una compañía. En el fondo se estaba permitiendo una actividad muy apalancada sin que el promotor tuviera que arriesgar sus propios recursos.

Esto también se plasmaba en las provisiones anticíclicas que exigía el Banco de España: este tipo de préstamo inmobiliario se dotaba con unos colchones relativamente bajos. En la misma línea, la idea era que acabaría traspasándose al comprador de la casa y no conllevaría un riesgo. Hasta que llegó la crisis financiera de 2008. Las obras incluso se quedaban a medio hacer. El crédito inmobiliario se dejó de subrogar en hipotecas. Hubo entidades financieras con hasta un 80% de morosidad en el crédito a las inmobiliarias.

El decreto Guindos, aprobado en 2012, obligó a que las entidades provisionaran bien todas estas exposiciones a promotores y constructores. Y la regulación bancaria posterior, nacida en el marco internacional como respuesta a la crisis financiera, endureció las condiciones para conceder estos préstamos. Los catalogaban como inversión con grado especulativo. Y, en consecuencia, había que dotarlos por un 150% en lugar de un 100%. A esto se añadió que la regulación internacional de Basilea III aumentó los requerimientos de capital y la calidad de estos colchones. Todo ello encareció sensiblemente la concesión de estos préstamos a las empresas promotoras.

Los bancos en España, que llegaron a tener un 40% del PIB en crédito a inmobiliarias y constructoras, redujeron su cartera hasta el 6,5% del PIB. Con la ayuda del banco malo se sacó una parte fuera de sus balances. Pero las entidades todavía están limpiando sus cuentas del ladrillo. De modo que cuanto menos exposición se tenga, mejor salen en la foto a la hora de obtener financiación externa. Y ello aún ocurre a pesar de haber transcurrido más de una década. Según los análisis del Banco de España, el sector inmobiliario se encuentra todavía muy polarizado, con una parte importante de compañías a las que le va bien y con otra porción sustancial que sigue presentando situaciones financieras delicadas. La movilización de este sector, apoyada en el crédito, buscaría paliar las disfunciones detectadas por el supervisor en el mercado inmobiliario: el déficit de casas construidas que padece España, que crece año a año y complica el acceso a la vivienda.