Inestabilidad en el mercado inmobiliario: los inversores emprenden acciones legales contra la fusión de los fondos UBS y CS

Lo que comenzó como una simple medida administrativa se está convirtiendo en una lucha de poder en el, por lo demás, predecible mercado suizo de fondos de inversión. Se trata de fondos inmobiliarios. Invierten en propiedades residenciales y comerciales en toda Suiza. Son vehículos de inversión estables con una rentabilidad sólida y sin complicaciones.

Y, sin embargo, precisamente esta clase de activos, poco espectacular, está causando inquietud actualmente, según un estudio de "NZZ am Sonntag". En el centro de todo esto se encuentra el importante banco UBS, que, junto con la adquisición de Credit Suisse, también heredó sus fondos inmobiliarios.

UBS planea fusionar los fondos CS con sus propios fondos. Una compleja iniciativa que involucra a legiones de abogados y expertos. El resultado final será un nuevo gigante en el sector inmobiliario suizo: UBS gestionará inversiones inmobiliarias por valor de 62 000 millones de francos suizos y una cartera de 72 000 apartamentos.

El entusiasmo del mercado inmobiliario por el proyecto Paradeplatz es limitado. La plataforma del sector, Immoday, advierte sobre la "posición ultradominante" de UBS. También se está gestando resistencia entre los accionistas de los fondos inmobiliarios de UBS: temen que sus activos se vean contaminados por los fondos de capital riesgo en dificultades.

Tras el anuncio de la fusión, los inversores decidieron emprender acciones legales contra ella. Este es un acontecimiento único en el, por lo demás, lento mundo de los fondos inmobiliarios suizos.

El proyecto se le fue de las manos a UBS desde el principio: en noviembre de 2024, el banco presentó sus planes. El banco pretendía fusionar ocho de sus catorce fondos inmobiliarios cotizados para 2027. El objetivo: lograr economías de escala, reducir costes y aumentar la resiliencia de los vehículos. ¿Quién podría estar en desacuerdo?

Pero UBS tuvo que dar marcha atrás en el primer paso previsto. El fondo UBS Direct Residential, un producto centrado en propiedades residenciales tradicionales en las áreas metropolitanas de Zúrich, Basilea y Berna, iba a formar parte de la fusión, pero, sorprendentemente, UBS lo excluyó de la misma.

Al parecer, poderosos inversores ejercieron presión tras bambalinas y convencieron a la gerencia de mantener la independencia de este fondo. En cuanto se resolvió el caso, el precio de las acciones de este popular fondo alcanzó un máximo histórico (véase el gráfico a continuación).

El siguiente revés para el banco llegó a finales de junio de 2025: UBS quería fusionar tres fondos centrados en tipos de vivienda muy diferentes: UBS Living Plus, UBS Hospitality y UBS Residentia. Lo que UBS presentó como un refuerzo de la «diversificación y resiliencia» de los fondos provocó una escalada.

Las fusiones de fondos inmobiliarios son poco frecuentes, y las objeciones a ellas son aún más inéditas. Esta es la primera vez que la mayoría de los expertos han oído hablar de inversores que hayan presentado formalmente una objeción ante la FINMA. La fusión de los tres fondos ha estado bloqueada desde entonces.

Aunque UBS enfatiza que los inversores que objetan representan solo el 0,1 % del capital invertido, el daño reputacional es considerable. Los expertos del sector prevén un retraso de al menos tres a seis meses. Peor aún, los fondos afectados se consideran "patos cojos". Hasta que se aclare la normativa, los gestores de fondos no realizarán compras ni ventas.

La importante fusión, inicialmente lanzada como un proyecto de eficiencia, se ha convertido en un asunto de suspense. Y muchos inversores están molestos. Uno de ellos es Reto M. (nombre reservado para los editores).

Reto M. es jubilado y un veterano de la gestión de activos. Durante décadas, gestionó fondos para clientes institucionales como empleado de otro gran banco; hoy, gestiona sus propios ahorros para la jubilación. Está indignado por las acciones de UBS: había invertido en un sólido fondo inmobiliario con propiedades residenciales, y ahora se está fusionando a la fuerza con dos productos inferiores. El periódico "NZZ am Sonntag" ha obtenido los detalles de su caso.

Reto M. está especialmente preocupado por la fusión de fondos con enfoques completamente diferentes (por ejemplo, hoteles, instituciones educativas o residencias de ancianos) con fondos residenciales conservadores. Esto contradice los requisitos legales para dichas fusiones, ya que la ley solo permite la fusión de fondos que persiguen la misma estrategia de inversión.

La reacción del mercado bursátil al anuncio de la fusión fue especialmente dura para Reto M. Su fondo, antes considerado una inversión atractiva, se vio repentinamente presionado. Al mismo tiempo, los precios de los fondos con problemas que se incluirían en la fusión se dispararon. La razón: aparentemente, los precios de los fondos que se fusionarían tenían que alinearse.

El experto en inversiones presentó sus objeciones a la FINMA. Esta respondió afirmando que garantizarían la legalidad de las acciones de UBS, nada más. Para evitar más problemas y gastos, decidió no emprender acciones legales.

Andreas Loepfe, economista inmobiliario de Zúrich, cree que las objeciones de los accionistas a la fusión son comprensibles: «Aproximadamente la mitad de los fondos CS adquiridos habían tenido un rendimiento inferior al esperado durante años». Si bien el extinto banco había atraído la atención por su creatividad y capacidad de marketing, sus productos habían decepcionado en el mercado bursátil.

La lista de fondos problemáticos es larga, y la mayoría provienen de Credit Suisse. Un fondo de Credit Suisse centrado en oficinas internacionales y bienes raíces comerciales fue particularmente problemático. Su rendimiento fue decepcionante durante años. Apenas UBS había tomado las riendas cuando dio el golpe de gracia: el fondo fue liquidado. Sin embargo, es probable que pasen años antes de que las propiedades puedan venderse y los inversores reciban sus pagos.

Otro ejemplo: el antiguo Swissôtel Oerlikon de Zúrich, cuyo edificio perteneció durante mucho tiempo al fondo CS Hospitality. Tras la quiebra del hotel en 2020, el fondo se quedó con un inmueble abandonado y sin futuro. Actualmente, el fondo está renovando el hotel por 120 millones de francos suizos. Ahora se está transformando en el concepto residencial "Oerlikon One", con minilofts y apartamentos pequeños y lujosos. Se trata de un costoso proyecto de renovación con un resultado incierto.

Otra preocupación clave para los inversores es el gran tamaño de UBS en el negocio de fondos inmobiliarios. Según Roland Vögele, director general de la consultora MV Invest, a los inversores les resulta cada vez más difícil diversificar sus activos entre múltiples gestoras de fondos. Quienes actualmente invierten de forma pasiva y orientada a índices en fondos inmobiliarios suizos difícilmente pueden evitar a UBS, afirma Vögele. El SXI Real Estate Broad Index, por ejemplo, está compuesto al 50 % por fondos de UBS. El banco también tiene una posición dominante demasiado importante en investigación y análisis.

Al ser preguntado sobre las críticas de inversores y expertos, UBS se negó a responder preguntas individuales, repitiendo casi textualmente una frase de un comunicado de prensa anterior: «Estamos convencidos de que la fusión de fondos con estrategias de inversión similares fortalecerá la diversificación y la resiliencia de los respectivos fondos, centrándose en las necesidades a largo plazo de los inversores». El banco afirma además que las fusiones previstas no supondrán ningún coste para los inversores. El banco declinó hacer más comentarios.

Aunque la falta de información genera aún más incertidumbre, la Autoridad de Supervisión del Mercado Financiero Suizo (FINMA) también se niega a facilitar información: "Por regla general, no comentamos los detalles de nuestras actividades de supervisión ni casos individuales", afirma una portavoz de la FINMA.