Mietpreiskontrolle, eine falsche Lösung

Um dem Problem der Wohnungsknappheit und der hohen Immobilienpreise in westlichen Gesellschaften mit politischer Demokratie und einer mehr oder weniger liberalisierten Wirtschaft zu begegnen, stützt sich der Staat auf vier große politische Säulen: die öffentliche Bereitstellung von Wohnraum, Subventionen für Kauf und Miete, die Besteuerung von Bau und Immobilien sowie die Regulierung, die von städtebaulichen Vorschriften und Lizenzbestimmungen bis hin zu administrativen Eingriffen in den Markt reicht.

All diese Fragen sind komplex und verdienen eine Diskussion, zu der ich auf diesen Seiten beitragen möchte. Angesichts der sich verschärfenden Wohnungskrise fordern einige eine Regulierung der Mieten, um sie für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich zu machen. Diese Idee, die wie eine einfache Lösung des Problems erscheint, ist meiner Ansicht nach eine der schlechtesten politischen Optionen, deren Folgen ich später erläutern werde.

Lassen Sie mich nur kurz auf die ersten drei politischen Linien eingehen, die viele der „unmöglichen Lösungen“ beinhalten, die ich zuvor hier und hier erörtert habe.

Das Angebot an öffentlichem Wohnraum wäre sicherlich einer der Schlüssel zur Lösung des Problems. Selbst für diejenigen wie mich, die eine liberale Perspektive vertreten, ist es unbestreitbar, dass der Staat als größter – wenn nicht sogar größter – Immobilieneigentümer des Landes nicht nur Verantwortung trägt, sondern auch über Ressourcen verfügt, die, strategisch mobilisiert, den Markt positiv beeinflussen könnten. Ein signifikantes Angebot an öffentlichem Wohnraum – basierend auf einem Modell der Partnerschaft mit privaten Trägern – mit Fokus auf Mietwohnungen, kontrollierten Kosten und ausgerichtet auf die Mittelschicht, hätte einen deutlich ausgleichenden Effekt auf die Preise. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, kommunale Mittel in diese Maßnahmen zu lenken.

Der im Vergleich zu anderen europäischen Ländern sehr geringe Anteil an Sozialwohnungen in Portugal ist bekannt. Der bestehende Wohnraum ist von einer langen Geschichte der Misswirtschaft geprägt und zielt im Wesentlichen auf stark abhängige Bevölkerungsgruppen ab.

In einer verarmten Gesellschaft wie der unseren, die mit Marktversagen konfrontiert ist, können Subventionen – beim Kauf und vor allem bei der Miete – in begrenztem Umfang als wirksam und sozial gerecht angesehen werden, wenn sie nur an diejenigen gehen, die sie wirklich brauchen, insbesondere an junge Familien.

Subventionen bergen jedoch Risiken. In den 1980er Jahren verbreiteten sie sich in Form von Zinszuschüssen, um eine ganze Generation von Menschen, die auf dem nicht mehr existierenden Mietmarkt keine Wohnung finden konnten, zum Kauf neuer Häuser zu bewegen. Langfristig führte dies nicht nur zu einem unhaltbaren Wohnungsbaumodell, sondern auch zu einer schweren Haushaltskrise. In jüngerer Zeit haben Subventionen zusammen mit niedrigeren Kreditzinsen zu steigenden Immobilienpreisen beigetragen und die Nachfrage bei einem sehr begrenzten Angebot angeheizt.

Eine weniger belastende Immobiliensteuer wird nun vorsichtig eingeführt, nachdem sie schon länger als Anreiz für die Stadterneuerung gilt. Die Ergebnisse sind auf der Angebotsseite noch nicht spürbar. Manche – mich eingeschlossen – argumentieren, dass die Steuer viel weiter reichen sollte, da ein echter fiskalischer Schock den gesamten Wohnungsbau- und Transaktionszyklus beeinträchtigen könnte.

Branchenvertreter weisen darauf hin, dass Steuern fast 40 % der endgültigen Baukosten ausmachen werden, was den potenziellen Umfang und die möglichen Auswirkungen verdeutlicht. Die Zurückhaltung eines steuerabhängigen Staates, Steuereinnahmen zu verlieren, hat jedoch mutige Maßnahmen in diesem Bereich verhindert.

Schließlich geht es um Regulierung, die im Gegensatz zu den vorherigen Maßnahmen weder öffentliche Investitionen noch Steuereinbußen mit sich bringt und daher von Regierungen – ob links oder rechts – bevorzugt wird. Schließlich ist die Gesetzgebung zur Lösung von Problemen und zur Schaffung von Belastungen für den Einzelnen eines unserer Fachgebiete.

Ich bin mir bewusst, dass ein Mindestmaß an Regulierung für das Funktionieren zivilisierter Gesellschaften notwendig ist. Unbestreitbar besteht in Portugal erheblicher Spielraum für Vereinfachung und Effizienzsteigerung, insbesondere bei den technischen Bauvorschriften, den städtebaulichen Vorschriften und dem gesamten Verwaltungsprozess, der zur Baugenehmigung führt.

Ich möchte mich jetzt jedoch auf einen anderen Aspekt der Regulierung konzentrieren, nämlich die Versuchung, die Höhe der Mieten administrativ zu beeinflussen.

Nach 1974 verlor der Wohnungsmietmarkt in Portugal im Vergleich zu unserem geopolitischen Umfeld an Bedeutung. Dieses Defizit ist ein zentraler Aspekt der aktuellen Wohnungsproblematik und sollte daher in der öffentlichen Politik Priorität haben. Ich erwähne das Jahr 1974, weil die politischen, sozialen und wirtschaftlichen Umwälzungen der PREC bestehende Missstände auf dem Mietmarkt offenlegten und verschärften und private Investitionen aus diesem Sektor fast vollständig verdrängten.

Tatsächlich rührt das Problem von über einem Jahrhundert aufeinanderfolgender Varianten des sogenannten „verbindlichen“ städtischen Mietrechts her, das 1910 in Kraft trat. Dieses Regime zeichnet sich durch übermäßigen Schutz der Mieterinteressen, bedingte Mieten und automatische Mietvertragsverlängerungen aus, was die Vermieter bestraft und ihre Autonomie stark einschränkt. Mit anderen Worten: Vermieter haben lange und auf eigene Kosten die Rolle der allgemeinen sozialen Unterstützung übernommen und Mieter subventioniert – eine Rolle, die ihnen eigentlich nicht zugedacht war.

In den 50 Jahren Demokratie gab es mehrere Versuche, dieses Regime zu entwirren und es dem Markt anzunähern, ohne größere soziale Unruhen zu verursachen. Diese Liberalisierungsbemühungen kamen, unter den gegebenen politischen Bedingungen, aus dem Mitte-Rechts-Lager. Auf der linken Seite wird die Verbindlichkeit des Leasings weiterhin positiv gesehen und ihm soziale Gerechtigkeit zugeschrieben, da es ein abstraktes Recht erfüllt, die Umverteilung von Reichtum fördert und die lokale Bevölkerung vor Vertreibung schützt. All dies ist im historischen Hass der Linken auf Eigentum und Markt verankert.

Die mageren Ergebnisse und die uneinheitlichen Bewertungen des städtischen Mietsystems drängen Familien weiterhin zum Kauf, da die finanzielle Belastung durch den Kauf in der Regel geringer ist als die Miete. Dies wiederum schmälert den Mietsektor weiter.

Der Hauptgrund für steigende Mieten – und natürlich auch für steigende Kaufpreise, aber darum geht es mir hier nicht – ist das knappe Angebot. Es besteht ein Missverhältnis zwischen der Nachfrage nach Wohnraum und dem Angebot an Mietobjekten auf dem Markt. Dies führt nicht nur zu einem natürlichen Anstieg der Marktpreise, sondern hat auch perverse Auswirkungen wie Spekulation und parasitären Handel mit verfügbaren Immobilien.

Bei genauerem Hinsehen können wir jedoch Segmente identifizieren, in denen dieses Missverhältnis besonders ausgeprägt ist (Häuser, die für die untere und mittlere Klasse zugänglich sind), und andere, in denen der Markt zwar boomt, aber dynamischer und effizienter funktioniert (Häuser, die für die wohlhabenden Klassen, darunter auch Ausländer, bestimmt sind).

Dies ist auf das mangelnde Interesse der Bauträger am unteren und mittleren Marktsegment zurückzuführen. Dafür gibt es vor allem zwei leicht identifizierbare Gründe: die Unmöglichkeit, angesichts der mit dem Bau verbundenen Kosten (Grundstück, Material, Arbeitskräfte, Einhaltung von Vorschriften, Verwaltungsverfahren und Steuern) attraktive Renditen zu erzielen, und das höhere Risiko von Mieterausfällen, das durch die langsame Funktionsweise des Justizsystems noch verschärft wird. Hinzu kommen die Unsicherheiten des politischen und rechtlichen Umfelds, die jedoch im gesamten Markt weit verbreitet sind.

Natürlich gibt es auch andere Gründe für steigende Mieten, insbesondere in Großstädten. Die Bekanntheit der Gegend, die dortige Wirtschaftstätigkeit, der Zuzug neuer, wohlhabenderer Bewohner, die Wertwahrnehmung und Immobilien als sicherer Hafen – all dies sind positive Faktoren, die die Nachfrage ankurbeln und den Preisanstieg erklären.

Ist die administrative Mietpreisregulierung vor diesem Hintergrund eine Lösung, um mehr Wohnraum auf den Mietmarkt zu bringen? Meiner Meinung nach ist das eindeutig nicht der Fall. Mir geht es jedoch darum, die erkennbaren wirtschaftlichen, sozialen und städtebaulichen Folgen dieser Regulierungsform hervorzuheben.

Die portugiesischen Erfahrungen zeigen deutlich, dass die Mietpreiskontrolle ein Mechanismus zur Wertvernichtung ist, und verdeutlichen Lindbecks berühmten Ausspruch: „Die Mietpreiskontrolle scheint neben Bombenangriffen die wirksamste derzeit bekannte Methode zur Zerstörung einer Stadt zu sein.“

In einer freien Gesellschaft beeinträchtigen Konditionierungen den Mietmarkt und verhindern Investitionen, da sie die Handlungsspielräume und Rentabilitätserwartungen der Makler einschränken. Verwaltungspreise unter dem Marktwert fördern die Knappheit und führen zu einer erhöhten Nachfrage nach einem geringeren Angebot an verfügbarem Wohnraum.

Die natürliche Zurückhaltung, Häuser zu Preisen auf den Markt zu bringen, die als niedrig gelten und die Investitionen in die Immobilienproduktion nicht angemessen entlohnen, führt auch dazu, dass Häuser zurückgehalten werden und es zu Informalitäten kommt, wobei der Parallelmarkt und andere Mittel zum Einsatz kommen, um die Angebotsknappheit auszunutzen.

Preiskonditionierung entwertet und verschlechtert den Gebäudebestand, entzieht Eigentümern Kapital und mindert den Wert von Wohnimmobilien. Dadurch sinkt die Qualität von Bau und Instandhaltung. Indem Anreize für Instandhaltung verringert oder diese aufgrund fehlender Ressourcen unerschwinglich gemacht werden, verfallen Gebäude extrem und werden zu einem Randmarkt verurteilt, was zur sogenannten „Insolvenzspirale“ führt.

Sozial gesehen fördert Konditionierung Ungerechtigkeit, da sie arme und reiche Mieter gleichsetzt. Wenn die Subventionierung der Armen angesichts der von mir zuvor geäußerten Vorbehalte gegenüber dieser Politik notwendig ist, sollte die gesamte Gemeinschaft (d. h. der Staat) die Last tragen, nicht einige wenige Vermieter. Ebenso führt die räumliche Verteilung der Knappheit zu einer anderen Art von Ungerechtigkeit: Während einige Mieter von niedrigeren Mieten in günstigen Lagen profitieren, müssen andere umziehen oder finden gar keine Wohnung.

Bevölkerungsmobilität bedeutet die Freiheit, Lebensentscheidungen zu treffen. Sie wird durch den Mangel an Mietwohnungen und die geringe Zahl leerstehender Häuser beeinträchtigt. Mobilitätseinschränkungen beeinträchtigen die Beschäftigung, verschärfen das Pendeln und binden Menschen an die günstigen Mieten, die sie sich erkämpft haben, oder drängen sie zum Kauf, was sich ebenfalls auf ihre Zukunft auswirkt. Ältere Menschen bleiben in großen Häusern, die sie nicht mehr benötigen, um von niedrigen Mieten zu profitieren, oder vermieten informell unter, um ohne Wissen ihrer Vermieter Geld zu verdienen.

In Bezug auf die urbane Dynamik gehen diese Probleme über die Wohnungskrise hinaus. Die Dysfunktionalität des Mietmarktes ist die Hauptursache für Entvölkerung und funktionale Verödung in den zentralen Bereichen unserer Städte. Dadurch entstand eine enorme Lücke, die die Widerstandsfähigkeit des städtischen Systems beeinträchtigte und zu einer übermäßigen Besiedlung durch externe Faktoren führte.

Natürlich handelt es sich bei den hervorgehobenen negativen Aspekten um perverse Effekte, die von der wohlmeinenden Institution der Mietpreiskontrolle nicht beabsichtigt waren. Doch wie Milton Friedman treffend sagte: Öffentliche Politik wird an ihren Ergebnissen und nicht an ihren Absichten gemessen.