Immobilienpreistransparenz unter Beschuss der Industrie

Am 11. Juli 2025 tritt ein Gesetz zur Transparenz der Immobilienpreise von Bauträgern in Kraft. Das neue Gesetz soll die Markttransparenz erhöhen und die Verhandlungsposition der Käufer stärken. Bauträger haben sich lange auf die Änderungen vorbereitet, haben aber noch viele Zweifel.

Laut Angaben der Website Otodom sind derzeit rund 77 % der Immobilienpreise öffentlich verfügbar. Das neue Gesetz soll diesen Prozentsatz näher an 100 % bringen.

Unternehmen, die vor dem 11. Juli mit dem Verkauf begonnen haben, haben zwei Monate Zeit, sich an die neuen Anforderungen anzupassen.

Zunächst müssen sie Websites mit vollständigen Informationen zu Investitionen pflegen – vom Standort bis zu den Preisen der Räumlichkeiten und angrenzender Grundstücke. Sie müssen außerdem die Preise archivieren und ihre Veränderungen im Laufe der Zeit offenlegen.

Wir haben Entwickler gefragt, ob und wie sie sich auf die Umsetzung der neuen Vorschriften vorbereiten. Es zeigt sich, dass die Arbeiten auf Hochtouren laufen. So hat beispielsweise das Unternehmen Budlex vor einigen Monaten ein modernes CRM-System implementiert, das Prozesse im Zusammenhang mit der Aktualisierung und Meldung von Preisen automatisiert.

„Es ermöglicht nicht nur eine effiziente Verwaltung der Kundenbeziehungen, sondern auch die Automatisierung von Prozessen im Zusammenhang mit der Aktualisierung und Meldung der Preise einzelner Räumlichkeiten. Dadurch erwarten wir keine größeren Komplikationen bei der Umsetzung neuer Anforderungen. Das gesamte System ist so konzipiert, dass es sich schnell an Änderungen der Auslegung oder Gesetzgebung anpassen lässt“, sagt Małgorzata Mellem, Vorstandsmitglied von Budlex.

Auch Dom Development bereitet sich seit einiger Zeit auf das Inkrafttreten des neuen Gesetzes vor. Marek Szmidt, Vertriebsleiter des Unternehmens, räumt ein, dass die Umsetzung Investitionen in die IT-Infrastruktur, den Ausbau der Websites und Änderungen in der Angebotspräsentation erfordern werde.

Das Gesetz sieht eine sehr kurze Frist für die Anpassung an seine Anforderungen vor, weshalb wir bereits vor der endgültigen Fertigstellung des Gesetzgebungsverfahrens mit der Konzeption begonnen haben. Die größten Entwickler werden es sicherlich rechtzeitig schaffen. Für kleinere Unternehmen, die nicht immer über Websites oder fortschrittliche Vertriebssysteme verfügen, kann die Einführung von Vorschriften in so kurzer Zeit eine große organisatorische, technologische und finanzielle Herausforderung darstellen, meint Marek Szmidt.

Auch Bauträger von Premium-Immobilien, die bisher oft keine Preislisten auf ihren Websites veröffentlichten, bereiten sich auf die Änderungen vor. Beispiele hierfür sind Noho Investment und Archicom.

„Wir arbeiten bereits intensiv an der Umsetzung. An dem Prozess sind die Teams aus den Bereichen Recht, IT, Vertrieb, Marketing und Business Transformation beteiligt. Unser Ziel ist die vollständige Einhaltung der Vorschriften – sowohl für neue Investitionen, die nach dem 11. Juli in das Angebot aufgenommen werden, als auch für bereits getätigte Investitionen, die laut Gesetz innerhalb von zwei Monaten angepasst werden müssen“, sagt Waldemar Olbryk, Präsident von Archicom.

Obwohl die Industrie die Preistransparenz unterstützt, hegt sie erhebliche Bedenken hinsichtlich der Umsetzung des neuen Gesetzes. Besonders fragwürdig ist die Art und Weise der Preisberichterstattung. Das Gesetz sieht lediglich vor, dass der Bauträger diese Informationen „einmal täglich dem für die Computerisierung zuständigen Minister“ übermitteln muss.

Die neuen Vorschriften stellen eine Reihe technischer und organisatorischer Anforderungen an Entwickler, von denen viele ungenau sind oder Interpretationsspielraum lassen. Dies betrifft unter anderem den Umfang der zu veröffentlichenden Daten und die Verpflichtung zur täglichen Berichterstattung an das Ministerium für Digitales – erklärt Waldemar Olbryk.

Auch Develia äußert Vorbehalte.

„Wir sind nicht gegen die Idee transparenter Immobilienpreise – ein stärkeres Verbraucherbewusstsein kann die Markteffizienz steigern. Bedenken haben wir hinsichtlich des Tempos der Einführung neuer Vorschriften und des Mangels an umfassenden Konsultationen mit der Branche. Wir passen unsere IT-Systeme an und warten auf detailliertere Richtlinien zur Integration mit dem Portal dane.gov.pl“, sagt Tomasz Kaleta, Geschäftsführer für Vertrieb und Marketing bei Develia.

In einem ähnlichen Ton äußert sich Katarzyna Kuniewicz, Leiterin der Forschungsabteilung bei Otodom.

Es gibt bereits Kritik am Fehlen einheitlicher Richtlinien für Datenübertragungsformate. Es besteht die Gefahr, dass anstelle von Transparenz ein Informationschaos entsteht. Wenn jeder Entwickler Daten in einem anderen Format sendet, wird ein Preisvergleich nicht einfacher, sondern geradezu unmöglich. Dabei war die Möglichkeit des Preisvergleichs eines der Hauptziele dieser Änderung – bemerkt Katarzyna Kuniewicz.

Der polnische Verband der Bauträgerunternehmen (PZFD) beteiligte sich an der Klärung der Unklarheiten im Gesetz.

„Unsere Aktivitäten konzentrieren sich derzeit darauf, den gesamten Bauträgermarkt über die Notwendigkeit der Registrierung als Datenanbieter auf dem Portal dane.gov.pl zu informieren. Das Gesetz verpflichtet Bauträger, die Preise aller angebotenen Immobilien täglich – auch an Wochenenden und Feiertagen – zu melden. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung drohen hohe Strafen. Wir hoffen, dass wir dank der engen Zusammenarbeit mit dem Ministerium für Digitales und regelmäßiger Arbeitstreffen Lösungen entwickeln können, die unter anderem eine Automatisierung des Meldeprozesses ermöglichen“, sagt Bartosz Guss, Generaldirektor des PZFD.

Parallel dazu arbeitet der Verband an einem Praxisleitfaden für die Branche, der Auslegungen der problematischsten Gesetzesbestimmungen enthalten soll.

„Wir haben Fragen an das Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz [UOKiK – Anm. d. Red.] und das für die Wohnungspolitik zuständige Ministerium für Entwicklung und Technologie [MRiT – Anm. d. Red.] gerichtet und warten auf Antworten. Die Veröffentlichung offizieller Richtlinien auf der Website des Ministeriums wäre eine große Unterstützung für den gesamten Markt. Unter anderem baten wir um eine Klarstellung, welche „sonstigen finanziellen Vorteile, die der Käufer dem Bauträger im Rahmen der Erfüllung des Eigentumsübertragungsvertrags zu gewähren verpflichtet ist“, in den auf der Website veröffentlichten Informationen enthalten sein sollten. Angesichts der hohen Strafen für mögliche Verstöße – bis zu 10 % des Jahresumsatzes des Unternehmens – forderten wir, dass diese in Form eines geschlossenen Katalogs mit praktischen Beispielen aufgeführt werden. Eine solche Klarstellung würde es Unternehmen ermöglichen, ihrer Informationspflicht ordnungsgemäß und einheitlich nachzukommen“, sagt Bartosz Guss.

Marek Wielgo, Experte vom Portal RynekPierwotny.pl, hält die Beschwerden der Bauträger für etwas übertrieben. Seiner Meinung nach sollte die Verpflichtung zur Veröffentlichung von Preisen selbst für kleine Unternehmen, die individuelle Investitionen tätigen, keine nennenswerte technische Herausforderung darstellen.

„Eine Website einzurichten ist heutzutage wirklich keine große Sache. Auch die Aktualisierung der Preise sollte kein Problem sein. Entwickler ändern sie schließlich nicht täglich“, erklärt Marek Wielgo.

Seiner Meinung nach wird Transparenz sicherlich die Marketingstrategien der Entwickler beeinflussen.

Bisher war der Mangel an Preisinformationen oft ein Teil dieser Strategien – die Unternehmen setzten darauf, dass sich die Kunden an das Verkaufsbüro wenden, wo ihnen auch andere Optionen, beispielsweise Wohnungen an einem anderen Standort, präsentiert werden. Wenn die Preise öffentlich sind, müssen die Unternehmen die Aufmerksamkeit der Kunden mit anderen Vorteilen, beispielsweise der Qualität des Angebots, gewinnen – so der Experte von RynekPierwotny.pl.

Er erklärt, dass bei fast jeder derartigen Regelung Bedenken seitens der Entwickler aufkämen.

Ähnlich verhielt es sich mit dem Bauträgergesetz. Meiner Meinung nach wird diese Änderung jedoch sowohl für Kunden als auch für Unternehmen von Vorteil sein. Ich glaube auch nicht, dass Kunden massenhaft die Websites von Bauträgern durchsuchen werden. Die meisten werden ohnehin Werbeportale nutzen – das ist einfach bequemer. Dort wird es möglich sein, Angebote nach Standort, Quadratmeterzahl oder Preis zu filtern und erst dann Details einzusehen und ausgewählte Unternehmen zu kontaktieren – sagt Marek Wielgo.