Was geschah mit den 150.000 Wohnungen, die vom spanischen Mietmarkt verschwunden sind?

Während die Spanier erneut auf die Straße gehen, um gegen die Mietunterkünfte für Touristen zu protestieren und bezahlbaren Wohnraum zu fordern , gehen Experten davon aus, dass in den letzten Jahren Tausende von Immobilien vom Markt für langfristige Mietwohnungen verschwunden sein könnten.

Es ist allgemein bekannt, dass Spanien unter einer Wohnungskrise leidet. Dies gilt insbesondere in der Zeit nach der Pandemie, in der eine Kombination aus geringem Angebot und steigender Zahl an Mietunterkünften für Touristen zu einer Marktinflation geführt hat. In vielen Städten des Landes sind die Preise so schnell gestiegen, dass die Einheimischen aus ihren eigenen Vierteln verdrängt werden. Mieten kostet Spanier mittlerweile durchschnittlich 47 Prozent ihres Gehalts, während die Gehälter selbst in den letzten drei Jahren nur um 7,4 Prozent gestiegen sind.

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Vermieter (häufig spanische Vermieter, sollte erwähnt werden) nehmen zunehmend ihre Mietobjekte vom Markt und wandeln sie in deutlich profitablere Airbnbs um. Viele sehen daher diese wahrgenommene Gier als eine der Ursachen für die Immobilienkrise im Land an, zusammen mit der steigenden Zahl von Touristen und digitalen Nomaden, die ebenfalls zum Problem beitragen.

Es könnte aber auch einen anderen Grund geben, den die sozialistisch geführte spanische Regierung möglicherweise nicht vorhergesehen hat. Ein interessanter Artikel in der spanischen Tageszeitung El Mundo nennt das umstrittene Wohnungsgesetz des Landes, das gerade seinen zweiten Jahrestag feierte, als einen Hauptgrund.

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Unter Berufung auf Branchenexperten heißt es darin, dass seit der Verabschiedung des Gesetzes im Mai 2023 sage und schreibe 150.000 Mietobjekte in Spanien vom Markt verschwunden seien.

Laut Angaben der Immobilienwebsite Idealista ist der Bestand insgesamt um 17 Prozent gesunken, während eine andere Studie des Mietobservatoriums der Fundación Alquiler Seguro davon ausgeht, dass bis zu 120.000 Einheiten verschwunden sind und diese Zahl bis Ende 2025 auf 150.000 steigen wird.

Berichten zufolge ist das Angebot an Langzeitmietobjekten in den Portfolios von vier von zehn Immobilienagenturen in Spanien seit Inkrafttreten des Gesetzes um mehr als 50 Prozent zurückgegangen, während die Nachfrage weiterhin um mehr als 20 Prozent steigt.

Also, was ist hier passiert?

Schlechte Gesetzgebung?

Die Preise sind trotz staatlicher Interventionen in die Höhe geschossen, sagen Experten, hauptsächlich aufgrund des sinkenden Marktangebots. Dieses Problem tritt landesweit immer häufiger auf. Statistiken der El Mundo zeigen, dass der Bestand in Barcelona um 46 Prozent gefallen ist. In Córdoba liegt dieser Wert bei 66 Prozent, in Bilbao und San Sebastián bei 36 Prozent, in Palma bei 35 Prozent, in Sevilla bei 31 Prozent, in Málaga bei 23 Prozent und in Madrid bei 21 Prozent.

El Mundo nutzte außerdem ein weniger bekanntes, aber aufschlussreiches Maß, um zu messen, wie ernst die Immobilienkrise in Spanien geworden ist.

„Eine weitere Möglichkeit, dies zu messen“, heißt es, besteht darin, „den Wettbewerb zwischen potenziellen Mietern um angebotene Wohnungen“ zu betrachten. Ein Blick auf die Anzahl der Personen, die in verschiedenen Städten um Mietobjekte konkurrieren, zeigt: „In Barcelona kommen auf jede Anzeige durchschnittlich 61 Familien, gefolgt von Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) und Sevilla (35).“

Einige Experten machen Mietobergrenzen in angespannten Mietmärkten dafür verantwortlich. Laut Wohnungsgesetz gelten Gebiete als angespannt, wenn die Preise den Verbraucherpreisindex (VPI) der jeweiligen Provinz um fünf Prozentpunkte übersteigen oder Familien mehr als 30 Prozent ihres Gehalts für die Miete ausgeben. Dies war einer der umstrittensten Aspekte des Gesetzes.

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Bisher haben nur Katalonien und das Baskenland diese Obergrenzen eingeführt. Hernández und Fosch argumentieren jedoch, dass die „Wirkung ausreicht, um anderen Investoren und Eigentümern ein Signal zu senden, was auf sie zukommen könnte, wenn alle Regionen diesem Beispiel folgen.“

„Dies ist der Hauptgrund für die Abwanderung vieler Vermieter aus dem Markt für langfristige Wohnraummieten“, fügen sie hinzu. Idealista analysierte Daten aus den 15 größten katalanischen Städten und stellte fest, dass die Zahl der langfristigen Mietverträge seit Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes und der Mietpreisbremse um 21,5 Prozent gesunken ist.

Einfach ausgedrückt: Haben sich die Vermieter die Preisobergrenzen in Katalonien und im Baskenland angesehen und beschlossen, ihre Immobilien vom Markt zu nehmen, bevor in ihrer Region ähnliche Regeln in Kraft treten?

„Viele Eigentümer möchten ihre Häuser nicht auf dem Langzeitmietmarkt anbieten, weil sie unsicher sind und Angst vor der sogenannten Inquiocupación haben“, sagte Ferran Font, Forschungsleiter der Website Pisos.com, gegenüber El Mundo .

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„Wir beobachten auch, dass Erben, die sich früher für die Vermietung ihrer Immobilien entschieden haben, um langfristig eine Rendite zu erzielen, sich nun direkt für den Verkauf entscheiden, weil sie kein Risiko mit Mietern eingehen und von den aktuellen Verkaufspreisen profitieren möchten“, fügt Font hinzu.

Dies hat zur Folge, dass viele Immobilien, die schon lange auf dem Mietmarkt sind, nun zum Verkauf angeboten werden.

Temporäre Vermietungen

Unabhängig davon, ob die Vermieter ihre Immobilien tatsächlich verkaufen oder einfach vom Markt nehmen, werden Tausende dieser Wohnungen letztendlich saisonal bzw. vorübergehend vermietet oder wie bei Airbnb kurzfristig an Touristen vermietet.

El Mundo zitiert Daten, denen zufolge in Málaga, einer der am stärksten von der Abwanderung günstiger Mietwohnungen betroffenen Städte, die Einnahmen aus einer Touristenwohnung die aus einer konventionellen Mietwohnung um bis zu 400 Prozent übersteigen können. Preisobergrenzen und Gesetze in bestimmten Regionen sind eine Sache, doch in vielen anderen Teilen Spaniens scheint die Antwort klar: Profit.

Tatsächlich nutzen viele Vermieter mittlerweile die Saisonmiete oder Zimmervermietung, um die Vorschriften des Wohnungsgesetzes zu umgehen. Zeitverträge und Zimmer sind zu einem Schlupfloch für Vermieter geworden, die sie nutzen, um Preise zu erhöhen und Maklergebühren zu vermeiden. Laut Daten der Fachwebsite Idealista haben Saisonmieten an Dynamik gewonnen: Das Angebot stieg im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent und macht nun 14 Prozent des gesamten Mietmarktes in Spanien aus. In Barcelona sind 47 Prozent der angebotenen Wohnungen Saisonmietwohnungen, in San Sebastián sogar 37 Prozent.

Angesichts der jüngsten Gesetzesänderungen und der damit verbundenen Unsicherheit lassen manche Vermieter ihre Immobilien lieber leer stehen. Laut einer Umfrage von Fotocasa Research haben fast drei Prozent der Hausbesitzer in Spanien eine leerstehende Immobilie – entweder weil sie nicht bewohnbar ist, aber auch aus Angst vor Zahlungsausfällen oder Schäden an der Immobilie (18 Prozent) oder aus Angst, sie im Falle eines Zahlungsausfalls nicht zurückerhalten zu können (10 Prozent).

Offensichtlich ist eine Kombination mehrerer Faktoren für die massenhafte Abwanderung von Immobilien vom spanischen Mietmarkt verantwortlich. Ein Grund dafür ist natürlich das Profitmotiv der Vermieter, was viele Spanier als pure Gier bezeichnen würden. Es scheint aber auch, dass die versuchten Marktinterventionen der spanischen Regierung, wie z. B. Preisobergrenzen – so gut gemeint sie auch sein mögen – Unsicherheit auf dem Markt verursacht, viele Vermieter verunsichert und sie dazu veranlasst haben, nach Schlupflöchern oder Möglichkeiten zu suchen, die neue Gesetzgebung zu umgehen.

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